房地产发展趋势已显现

叶檀表示，从金融方面判断，如果现在通胀压力很大的话，很难想象房地产市场真的会从高位有一个滑坡式的下降，这是不可能的。投资产品是对抗通胀最有力的产品。

如果要给现在的房地产市场打一个比方的话，外面很烫，是比较热的状态，里面还是凝冻的。尤其是大型房企现在扩张速度非常快，不仅是商业还是住宅方面扩张都非常快，但是中小企业却在急速的下降过程中。

叶檀认为，房地产市场的发展趋势毫无疑问已经出现了，中国房地产黄金时代已经过去了，但并不代表结构性机会消失，今年一季度大城市成交量都是凝冻，成交量下降70、80%，但这个成交量下降是不稳定的，三月下旬全国成交量在反弹，因为很多人面对目前的的通胀情况，无处投资，就开始抄底。只要看到周围有这样抄底的人大批存在，就不要相信房价会跌到谷底，在中国房地产就是投资品种，这很明显。

除了成交量以外，叶檀表示，她非常看中上市房地产现金流和融资成本，这直接决定整个市场对房地产是否看好。房地产融资成本去年最低要20%左右，现在整个融资成本又高了一倍以上，可以判断出这个市场对于整个房地产行业的基本判断，因为只有风险增大融资成本才会增大，有可能未来房地产价格还会高位，但是风险已经增加，这是毫无疑问。

目前，房地产企业融资不管从成交量还是从融资的情况来说，有一个向下的趋势，叶檀强调，这并不是一个拐点，房地产不会就此一落千丈。首先，三月份房地产住宅和商业成交量开始上升；第二，各个地方城市综合体、房地产项目越来越多，只要有足够的资金，开发商就继续在房地产市场扩张。
除了成交量以外，叶檀表示她非常看中上市房地产现金流和融资成本，去年房地产融资成本最低要20%，今年成本又高了一倍以上，只有风险增大，融资成本才会增大，因此未来房地产价格可能还会高位，但是风险已经增加。
房地产企业融资不管从成交量还是融资情况来说，都有一个向下的趋势，但这并不是一个拐点，房地产不会就此一落千丈。首先，从三月份开始，住宅和商业成交量都在上升；第二，各个地方城市综合体、房地产项目越来越多，可以看到，只要有足够的资金，开发商就会继续在房地产市场扩张。
限贷其实就是限杠杆，美国次贷危机期间，杠杆最高是德意志银行，最高的杠杆五十倍左右，中国一般大银行平均的杠杆率却完全没有了，因为现在**贷款都不让贷，现在杠杆率是急需下降，一般来说是9到10%，现在杠杆差不多已经缩短了一半以上。

除了金融杠杆以外，还有金融次贷杠杆，叶檀表示，在投资品市场，很多人会预判房地产价格将下跌15%或30%，而叶檀却对此不以为然。作为投资品，当没有人接盘的时候其下跌是无止境的，到最后一定是砸。
如何选择房地产泡沫？
对房地产泡沫到底怎样选择？叶檀表示房地产有好泡沫和坏泡沫之分，二战之后，美国经历长达近20年上扬的房地产周期，因为当时美国实体经济一直在往上走。香港从五六十年代一直到东南亚金融危机之前，什么时候买股票，什么时候买房产都是对的，因为他的经济一直处于上升的通道中，这是一个必然的条件。

其次，整个货币是在不断的缓慢的超增发的过程中，因为经济在上涨，资产品价格在上涨，就意味着货币发行量在增长，但是还没有到恶化的程度。第三是人口，二战之后美国迎来了一波婴儿潮，经历战争、自然灾后以后，往往会迎来一波人口的出生大反弹，这在中国历史上是通常也是这样。人口反弹之后，刚性的购买力都是存在的，因此，美国有一波良性房地产上升通道的存在前提。这是一个朝阳国家或者一个朝阳城市的房地产泡沫，它是由实体经济做后盾。

还有非常恶性的房地产泡沫，叶檀仍以美国为例， 2000年互联网泡沫破灭之后的美国，当时没有找到新的经济发展前景，证券的衍生品又越做越多，又要保持经济增长的假象，因此不断发货币、维持低利率，同时把国债人维持在很低的水平，很多人只要在美国有立足之地就可以买房，当时全球虚拟经济无限的扩张，金融杠杆拉得非常长，这是很典型的一个恶性泡沫，最终崩溃。而叶檀表示中国的泡沫是在良性向恶性转变的过程中。
中国商业需要彰显个性
中国现代商业地产主要是大一统的商业地产模式，最典型就是万达这种模式，万达计划在2013年提前完成在全国做三百个万达广场，而里面的品牌都是一样的。但是万达在杭州却一个没有，因为杭州不愿意低价出让土地，这个城市商业本来就很发达。东部沿海地区如果能够能够转型成功，个人收入增加到一定程度的时候，所需要的是除了万达之外，相同的CBD以外，就是个性化的消费、个性化的特点，
叶檀认为，现在我们面临一个商业深化的过程，这个过程可能比较缓慢，从长期来看，只要跟中国内需结合起来，跟中国的财富增长结合起来，而且能够彰显人的个性的生意，一定是有前景的。很多女还为什么要背LV包呢，是因为他觉得这样有个性，当她背这样的包挤地铁的时候恰恰泯灭了这样的个性。当达到一定程度的时候，会有另外一种新的商业出来，而这个新的商业就是在东部出现。