7月份，各大研究机构相继推出自己的市场研究报告。并对未来的市场进行了评估。对楼市多空的看法，各有千秋。 笔者认为中国未来的房产市场将逐渐形成分化。大致分为三类。第一是首次置业，满足第一次购房需求的市场；第二类是改善型住宅，我们与前一类划分为刚性需求的市场。这两类市场，由于存在民族文化，供需关系的影响下，市场还是会不断向前发展，房价的上涨速度会不断下降，并不断趋于理性。第三类是投资性住宅，这种类型的住宅多数是以高价为主，由于楼盘的位置的特殊性加上小区规划设计的奢华等等因素，无形当中提升了购房者对楼盘价位的心理预期，产生了投资冲动。在目前，通货膨胀的预期下，人们普遍对购房进行资产保值。因此，加大了投资型住宅的需求。然而在这种较大需求背后确隐含了非常大的风险。 深圳楼市作为全国房地产市场“先行指标”，众夏地产及美联地产相对推出市场研究报告。众夏地产得出了新房市场狂热氛围将逐步冷却，三季度价量出现阶段性调整的可能性很大。自用型买家宜冷静观望，投资者应根据投资回报率和产品性价比，耐心选择时机再行入市。美联地产则得出了 投资需求上升 高端住宅成关注热点的市场结论。 我们现在从供给和需求两个方面来分析高端住宅，从供给层面，高端住宅的产生，往往伴随着地段的优越，环境的优美，小区规划及物业的品质等等。这些等等原因都对住宅本身增加了附加值，提高了市场对房价的预期。但是，从事实上来看，很多开发商在高端楼盘的开盘，很多是一个无奈的举动。不断上涨的地价，迫使他们不得不走高端路线。而对于他们来说，唯一能做好的只有在小区规划和物业品质上。但是，这些因素来支撑高端物业的房价，显得非常的脆弱。具有很强的模仿性。由于这些高端物业的出现，会大量加大高端物业的供给，形成供给层面的泡沫。而这些泡沫，随着目前土地市场的火爆，在相当长时间内，会继续被吹打，直到破裂的那一天。 从需求层面来，高端住宅往往伴随着是一些社会精英，私营业主等（腐败的政府公务人员除外）；由于高房价往往伴随着高额利润，因此还有很多的就是投资客。投资客在此中的比例逐渐加大。目前，全球经济下滑，很多私营业主的资产大幅缩水。因此，在很大程度上，会影响他们的还贷能力。而大都的投资客都是以这些私营业主为主。高端住宅在很大程度上都是依靠银行贷款。而这些才是银行的最大的危机所在。所谓的二套房产生的信贷危机，笔者认为打击面有点过大。毕竟有很大部分的二套房都是改善型住宅的需求，从市场来看，还是属于刚性需求。 综上所述，楼市未来的市场随着刚性需求的消化，房价上涨会明显下滑，成交量趋于平衡，不会出现爆发式的成交量。但是，投资型的高端住宅会成为楼市的一个隐患。而这些高端住宅一旦呈现下跌的趋势，会带来很大层面的市场效应，最终导致市场对楼市的预期看低，形成楼市的下跌。笔者认为，政府应该加大对这种类型物业的监管，才能减轻楼市泡沫的压力。