二、服务业：一线城市高房价下的制造业空心化和消费型社会

虽然前面提到“中国汽车制造的中心仍然是上海，汽车制造也是广东的支柱产业之一”，但整体上看，一线城市的产业结构已经表现出制造业的空心化和中高端服务业的集中化。2014-16年，北京占比上升最快的产业是建筑工程、互联网、金融；广东占比上升最快的是房地产、保险、互联网；上海占比上升最快的是房地产和互联网。2017年，北上深三个城市的服务业产出占比均超过了60%，其中北京的服务业产出占比已经达到了81%，上海和深圳分别是69%和61%。一线城市上市公司收入占比最高的服务业主要是金融、房地产、互联网、电信服务等。

图8：多元化保险行业分布，北京、广东、上海占3/4

资料来源：WIND，天风证券研究所

图9：房地产开发行业分布，遍地开花但北上广集中度最高

资料来源：WIND，天风证券研究所

图10：互联网软件与服务分布，北京上海广东占90%

资料来源：WIND，天风证券研究所

图11：2016年互联网零售分布—北京上海广深浙江占全国九成

资料来源：WIND，天风证券研究所

一线城市的高服务业占比和高房价是一个硬币的两面，优质的教育医疗资源吸引了高学历高收入的人才聚集，高收入推升了房价，抬高了产业成本（投资成本和经营成本），对低附加值的中低端制造业形成挤出，促使产业结构向更高附加值的知识密集型制造和中高端服务业聚集。

2014年，华为将手机业务从深圳迁至东莞，2016年又将企业数据中心迁至东莞，原因是深圳房价太高了，高成本促使华为向东莞转移。华为代表了中国通信设备制造的最高水准，尚不能承受高房价的挤压，反映出中国一线城市在高房价压力下的服务业集中化和制造业空心化的趋势。中国一线城市的最终产业发展形态可能类似于纽约和东京，成为一个服务型和消费型社会，纽约和东京的服务业占比GDP分别为71.5%和88.8%。

表1：北京上海vs东京首尔

资料来源：WIND，天风证券研究所

图12：高房价和高服务业占比是一个硬币的两面

资料来源：WIND，2017年12月样本住宅平均价格，天风证券研究所