“烂尾”楼处置的法律适用和操作方案
一、"烂尾"楼的现状分类
(一)从土地使用权取得方式看
,可分为:以出让方式取得土地使用权的项目
,和以行政划拨方式取得土地使用权的项目。出让合同中明确约定了政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限
,为政府以行政程序收回土地并在此过程中清理项目债务提供了法律依据。
(二)从项目债务余额与已完成工程量的价值关系看
,可分为:已完成工程量价值大于债务余额的项目
,和已完成工程量价值小于债务余额
("资不抵债
")的项目。所谓债务
,按权利性质的不同
,大致可分为三种
:第一种是房产商与小业主在预购合同中约定的交付建成房屋的义务
;第二种是就建设工程享有优先受偿权的债务
,例如房产商拖欠施工单位的建设工程承包款
,拖欠银行的出让土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等
;第三种是一般债务
,诸如与工程建设直接有关的材料设备、勘测设计等拖欠款。
(三)从建设项目主体看
,可分为:原投资人有能力继续建设的
项目,和需要其他投资人提供后续资金的建设项目
(这部分项目的投资人
,有的已停止运转
,而有的虽在运营但缺乏继续投入的经济能力
)。二、处置
"烂尾"楼 ...