中国有句古话，三生万物。三是经济学中很有意义的一个数字，经济增长在很大程度上，都是这个数字演化出来的。

无论是工业厂房，还是居民住宅，建设周期都是3年左右。两大部类是有分工的，重工业为自己建一间工厂，就要为轻工业建一间工厂，1个循环周期就是6年。

在劳动力无限供应的前提下，全社会可以用6年的时间，把全部的工厂数量翻一番，即资本的静态投资回收期是6年。按照72法则，72÷6=12，理论上，工业化国家的最大经济增长速度就是12%。

这是国家的经济增长，不是个人的收入增长。个人的收入增长的第一要素是效率，效率会释放相对剩余价值，相对剩余价值会成为劳动力价值的增值。

此时，我们会看到两个剩余价值率：第一个是工厂自己的剩余价值率，工厂获得相对剩余价值后，分子大幅度增加，分母几乎不动，所以剩余价值率大幅度增加；第二个是全社会的剩余价值率，分子和分母同步增加，剩余价值率维持在100%，个别企业获得的相对剩余价值，变成了全社会的劳动力价值的增值。

提高收入，靠的是把剩余价值转化成相对剩余价值。一份投资，我们要用6年才能收回，这份投资就变成了每年6分之1的剩余价值，一份剩余价值，又变成了每年6分之1的相对剩余价值。这样，我们需要用36年的时间，才能用相对剩余价值收回投资。

如果没有富余的劳动力，经济增长只能靠相对剩余价值。按照72法则，72÷36=2，最大经济增长率就是2%。这样，发展中国家的最大经济增长率是12%，发达国家的最大经济增长率是2%。现实中，几乎所有的工业化国家的经济增长率都分布在2%～12%区间。

相对剩余价值只能以2%的速度增长，这意味着个人收入也只能以2%的速度增长。然而，经济增长速度却可达12%。即使排除人口红利，我们国家的经济增长率依然很高。这个又该怎么解释呢？原因就是一种特殊的“通货膨胀”。

这种“通货膨胀”要区别于传统意义上的通货膨胀。它不是货币发行过多产生的，它是市场经济运行过程中内带的“通货膨胀”。本质上，它是全社会对长周期交付产品的一种补偿机制。这里将其定义为“被动性通货膨胀”。

这个社会，有一个特殊的群体，他们从事或服务于建筑业。大体上，我们国家和建筑业有关的劳动力占全体劳动力的6分之1。这部分劳动群体，在3年建筑施工期内，没有可交付的产品，所以没有正常的收入。为此，这个社会要形成一种机制，用预付工资保障他们的生活。预付工资有两个渠道：一个是“借”，一个是“通货膨胀”。

“借”的前提是这个社会有剩余产品，可是我们不能保证，这个社会的剩余产品正好为建筑业所用。现实中，真正借钱的是各国政府，而不是建筑业。建筑业生存，靠的是另外一套逻辑：制造商品房的“通货膨胀”。

当建筑业的工人还在盖房子的时候，这个社会已经在用自己的派生出来的货币，支付建筑工人的工资了。派生货币来源于当期的劳动力价值之外。例如，当期建筑业的劳动力价值是100时，当期全部银行系统派生出来的利息就应该是100。

利息完全来源于劳动力价值之外，却全部进入到当期生产的房价之中。这样，建筑业的劳动力价值就等于利息，而建筑业的劳动力价值又构成本金。于是，房价就等于本金+利息，其中本金等于利息。

利润是剩余价值，利息是“通货膨胀”。利润是给工厂留的，利息是给房价留的。理想状态下，总存款的利息等于总购房贷款。这样，总购房贷款就是“通货膨胀”，即商品房的“通货膨胀率”等于购房贷款的利率。

补充说明：商品房的“通货膨胀”，将以虚拟租金的形式进入GDP的统计范畴之中，所以这种“通货膨胀”不被现有的GDP统计规则承认。

从2000年到2025年，中国的购房贷款利率大约是6%，所以商品房的通货膨胀率也是6%，即中国的房价（元/平方米），平均每年的增长幅度为6%。理论上，房价每年的增长率是6%，25年的时间，房价将增长4.29倍。现实中，2000年房价2112元/平方米，2025年是9527元/平方米，房价增长4.51倍。

房价（新房）和购房贷款成正比；购房贷款等于总存款的利息，总存款的利息和总存款成正比，所以购房贷款和总存款成正比；总存款就是M2，M2和M0成正比，所以总存款和M0成正比；月结制度下，M0就是当月的GDP，所以M0又和年度的GDP成正比。以此推理，房价增长率可以带动GDP的同比增长。

房价每年增长率是6%，带动GDP的增长率也是6%。此外，工业每年都能获得相对剩余价值，相对剩余价值带动GDP的增长率是2%。理论上，每年的GDP增长率就是8%。现实中，从2000年到2025年，中国的实际GDP增长率平均为8.02%。

这个是实际GDP的增长率。如果我们要算收入，还要考虑传统的通货膨胀率，也就是CPI。从2000年到2025年，平均每年的通货膨胀率大约是2%。6%+2%+2%=10%，全国总收入的增长率10%。不考虑人口增长，全国人均收入增长率也是10%。

有数据显示，从2000年到2025年，国有企业的人均收入增长率为11%。民营企业没有统计数据，推测它的人均收入增长率在10%左右。可见，理论推演和实际情况基本吻合。

总结：中国的人均收入的增长有60%是房地产业贡献的，有20%是效率贡献的，还有20%是传统意义上的通货膨胀。

如果中国打算放弃房地产业，则中国的经济增长率就会变成2%，和西方发达经济国家一样。如果中国不打算放弃房地产业，就应该接受房价的增长。原则上，只有房价的增长才是人均收入增长的核心支柱。