外包已成为物业服务企业降本增效的主流选择，但由此引发的服务质量争议、劳动权益纠纷与合规边界问题日益突出。本文以交易成本理论与核心能力理论为基础，结合百强、500强物企行业数据、公开司法案例与政策法规，系统研究物业核心业务外包的争议与边界。研究发现：2026年500强物企外包项目突破12万项，人力成本与外包成本占营业成本七成以上，但外包快速扩张伴随收缴率连续五年下降（2025年87.32%）与大规模撤场潮；《民法典》第九百四十一条禁止整体外包与支解转委托，外包可以外包“专项业务”但不能外包“整体责任”；湖南绥宁、杭州、常州三个案例表明，“假外包真派遣”面临司法与行政双重实质审查，管理权真实让渡是合规关键。本文提出“战略重要性×客户相关性”二维边界框架与穿透式监管、标准量化、共治格局三条制度重构路径，强调外包应分层管理、动态调整，并警惕外包过度的系统性风险......