发展城市商业的七种武器

发展城市商业，不但要量力而行、蕴涵当地特色，而且应有适宜的切入点。这里介绍发展城市商业的七种方式，分别具有不同适用范围与特点，以期对城市规划和建设给予一点启示。

一、城市客厅：旅游接待中心

城市客厅是集合城市旅游资源、集成城市旅游服务功能，面对外来旅游人口，提供面向对象的一揽子商业服务的大型主题商业项目、复合型全功能商务区。它适用于富有魅力的自然旅游资源或丰富人文旅游资源的城市，主要有四个特点。1）处于城市次中心或副中心区域，交通便捷，面积在5－10万m²不等；2）是旅游内容物资源的大集成（游、娱）、旅游对象的商业服务（吃、住、行、购、娱、游）的大集成；3）是一个旅游主题的“建筑群”商业项目。在建筑形态和商业内地上，都充分体现本地特点；4）典型的业态组合包括多个酒店、特色餐饮、旅游服务机构（车辆、导游、门票、展览宣传）、特色购物中心、娱乐休闲。

二、城市剧场：文体活动中心

城市剧场是指以文体活动为主要集客效应的主题商业项目，或者说是为市民提供综合化服务功能的文体活动中心。强调与市政公共文体项目的呼应，兼顾部分基础生活功能。主要特点如下：1）处于居民密集区或城市次中心位置，面积在3－10万m²左右；2）公共市政功能和商业功能的有机结合，集成一种或几种类似文化艺术中心、音乐厅、剧院、美术馆、体育馆、图书馆、少年宫等功能项目，与对应购物、餐饮、休闲消费有机结合；3）是一个主要服务于区域居民/本城居民的，文体主题的“建筑群”商业项目，具有整体功能呼应、具体项目互不干扰的建筑设计；4）典型的业态组合包括：购物中心、特色休闲餐饮、文体用品专卖店内街、文体用品主题大卖场、少年宫、体育馆、剧院、音乐厅、健身中心等。

三、社区服务：邻里生活中心

邻里生活中心面向城市居民“个人”基本生活需求的一站式服务场所，集社会服务功能和商业服务功能一体的“大商业”（生活服务功能全备）。邻里生活中心能够聚合、消融较不发达街道的低级商业业态，作为旧村改造、新区开发的“先行者”。主要特点如下：1）一般处于城市居民聚集区，辐射半径为15分钟步行路程，面积一般在5000－15000m²不等；2）必然集合12种基本社会和商业功能——超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所；3）在12种基本功能之外，邻里中心选择性侧重发展以下4类主题功能之一种：专业/主题购物、休闲体验购物、家政和民政服务、商务居住和会谈。

四、开发先锋：新区生活中心

新区生活中心是在城市化“新区域”的全功能生活中心，集成大卖场、百货、餐饮、休闲、培训、民政等于一体。新区生活中心应将“市政、民政、协会”等公共职能与商业项目集成，引导消费人流，带动产业功能完善，促进新区开发，推动新型城市化进程。特点如下：1）一般处于城郊结合部，交通方便，商业半径辐射30分钟车程，面积一般在5－15万m²之间；2）是“基础和必须”生活功能的大集成，主要是（几乎全部）面向家庭用户、区域客群的消费需求；3）一般中高档市场定位；更贴近“物质性”需求的满足，较少“精神性”需求。4）商业业态复合多样——特色餐饮、影院、休闲娱乐、百货、精品店……

五、城市名片：城市生活中心

城市生活中心是集成休闲、购物、餐饮和娱乐消费业态在内的城市生活方式“演绎中心”，传递城市精神，打造城市名片。作为城市人流牵引和动线组织的引擎，可以引领生活风尚，“构筑”城市精神，提升城市魅力、品质和影响能级。特点如下：1）一般处于城市中心或次中心区位，商业半径辐射全城，乃至于区域，面积一般在5－15万m²之间；2）一般是时尚的、现代的、生活的、快乐的、文化的，并带有演艺性的，是一个收藏记忆的地方和故事发生地；3）一般是中高档市场定位，通过“产品、服务、环境和活动”等多样形式组合，展现、引导一种适合定位客群的生活方式；4）商业业态复合多样——特色餐饮、影院、剧场、休闲娱乐、百货、精品店、部分商务、酒店……

六、城市心脏：商务办公中心

城市心脏是以商务办公为主的大型综合商业项目，“知识、智慧、服务、文化、艺术”打造“城市心脏”。商务办公中心整合城市的高端商务资源，形成“知识、文化、智慧、服务”为基础的产业集群。特点如下：1）处于城市中心位置，交通便利，面积一般在10－20万m²；2）以高端定位覆盖中心位置的高土地成本（拆迁）；3）城市的“唯一性”项目，整合城市的高端商务资源；4）典型的业态组合包括星级酒店、商务餐饮、百货、品牌店、公寓、文化产业等。

七、产业地标：区域消费中心

区域消费中心是一个多样化的商业业态集群区，辐射一个以上城市区域。区域消费中心着眼于城际之间的商业服务市场争夺，着眼于超级大城市的商业服务对接，提升城市的区域地位。特点是：1）处于城际交通枢纽区位，或者毗邻特大城市，交通便捷；2）表现为以旅游休闲为主导产业的“镇域开发”（区域开发），有至少50％以上的居住功能，奠定活力城镇的基础；3）为多个大型项目集成，如旅游接待中心、城市生活中心（体验Mall）、新区生活中心（生活Mall）、品牌直销公园（OUTLETS）等。

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