土地市场作为要素市场之一具有极为重要的基础性作用，但他在中国却是如此混乱不合理；加上另外两个同样重要也同样很不合理的要素市场---资源市场和资金市场，中国的要素市场可以说是一塌糊涂。难怪西方国家不愿承认中国的市场经济国家地位！

好文，值得进一步做调查研究

转一篇从法学角度论述该问题的文章，以更全面的分析该问题：
房产产权和政府土地出让金
申飞虎    发表于2009年11月11日 22:24 阅读(31) 评论(4) 分类： 个人日记

一、农民与市民的不平等
　　
　　《物权法》（草案）已经公布，向全社会公开征求意见。联系到居高不下、呈胶着状态的房价，我认为该草案存在一个重大疏忽，而且该疏忽有可能涉嫌违宪。
　　在此，有必要引用该草案的两条规定：
　　第一百四十条 建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。

　　第一百五十八条 宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。
　　先请读者仔细看第一百五十八条。其中的规定表明，集体所有的土地可以设立宅基地使用权。根据我国宪法规定，农村的土地属于集体所有，城市的土地属于国家所有即全民所有。也就是说，农民可以在集体所有的土地上拥有宅基地。
　　问题来了：既然《物权法》（草案）规定了农民可以在集体所有的土地上拥有一块属于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上拥有一块属于自己的宅基地呢？　
　　而且，在一般情况下，农民享有宅基地使用权是不需要支付费用的，属于分配性质。那么问题就演变为：既然农民可以在集体土地上无偿拥有一块属于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上无偿拥有一块属于自己的宅基地呢？　
　　答案是不可以。再请读者看上面的第一百四十条，其中的规定表明，“建设用地使用权人”是可以享受类似于农民的那种权利的。但是，我们知道，“建设用地使用权人”不等同于城市居民，因为任何一个城市居民都不可能到土地部门申请到“依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施”。其实，联系居民的住房问题，这里的“建设用地使用权人”就是指开发商。
　　开发商可以，城市居民不可以；农民可以，城市居民不可以。
　　《宪法》第三十三条第二款规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。”那么，在《物权法》（草案）面前，为什么城市居民与农民不是“一律平等”？该草案在这个问题上是否涉嫌违宪？
　　
　　二、探讨土地全民所有的具体含义
　　
　　法律上有一个问题需要弄清楚：为什么农民可以无偿取得宅基地而城市居民不可以？城市居民无权获得宅基地使用权是否正当？为什么农民可以在集体所有的土地上设立宅基地使用权，而城市居民却不可以在全民所有土地上设立宅基地使用权？面对公民的居住要求，土地的集体所有制与全民所有制是否具有不同的功能？
　　事实上，到目前为止，法学界对此没有深入系统的研究，各级政府的土地政策也因为缺乏学理支撑而在正当性上面临质疑。《物权法》(草案)作这样的规定有什么理论依据呢？显然，该草案疏忽了（或者说回避了）一个实质问题，它只是对现有不明晰的土地政策进行了简单叙述，没有起到正本清源的作用。那么，我们是因为要解决问题而制定《物权法》，还是因为要回避问题而制定《物权法》？
　　第一个问题：土地为什么要公有？
　　我国的公有制分为集体所有制和国家所有制（即全民所有制）。众所周知，在上世纪50年代土地改革以前，农村土地是私有的。土地改革以后，农村土地便归集体所有，比如说归村级经济组织所有。至于城市土地是什么时候收归全民所有，笔者不了解详情。笔者翻阅了建国后的四部宪法，发现1954、1975、1978年三部宪法都没有规定城市土地的全民所有制。也就是说，只是1982年宪法即现行宪法规定才规定城市土地归全民所有。这个问题有待学者们进一步研究。
　　土地公有已是事实，没必要过多纠缠细节。关键是，土地公有要回答一个问题：土地公有的目的是什么？
　　理由或许很多，学者们可以写出很长的论文来。其中一个重要理由是，土地公有有利于解决土地私有所造成的贫富分化，以实现耕者有其田，居者有其屋。对于农民而言，既要保证他们耕者有其田，又要保证他们居者有其屋；对于城市居民而言，因为他们不以种田为业，所以是保证他们居者有其屋。

　　也就是说，土地公有是为了保证一国公民的最基本的生存权利：食和住。
　　对照现实，土地的集体所有基本有效的解决了农民的居住问题，但是，土地的全民所有却没有能有效解决城市居民的居住问题。而且，土地的全民所有不仅没有解决城市居民的居住问题，相反却制造了更多的贫富不均。一方面是一些人在房地产行业中攫取了超额利润，另一方面是大量市民望着动辄一万、两万、三万的房价而慨叹。
　　土地的全民所有因为居高不下的房价而面临正当性危机。那么——
　　第二个问题：全民所有是谁所有？
　　按照传统理论，全民所有是比集体所有更高一层次的公有制形式，理应能够更好地解决市民的基本生存权要求。但现实为什么是这样？　
　　不管土地全民所有制在现实中的具体情况如何，面对城市居民的住房要求，对土地的全民所有制都应该这样理解：人人所有。即在一个城市中，组成全民的每一个市民都拥有一份用于满足其基本住房要求的土地，他在这块土地上盖房，除了支付设计、材料和必要的税收费用外，他不需要支付土地出让费用。如果他必须支付土地出让费用，那么证明这块土地不属于他，因为一个人不应该为他本来拥有的物权支付费用。推而广之，如果组成“全民”的每一个人都必须支付土地出让费用，那么证明城市的土地不属于由每一个人所组成的“全民”。既然“全民”都要为满足其基本住房要求的土地支付出让费用，那就证明，土地不存在“全民所有”。土地的全民所有究竟是谁所有呢？ (

　　如果不能保证居民的基本住房要求，那么当初把土地收归国有的正当性就大打折扣。《物权法》（草案）对这个关涉亿万人、如此重要的物权视而不见，是大大的不该。
　　
　　三、落实城市土地全民所有制：降价40％
　　
　　重要的问题是如何落实城市土地的全民所有，如何从全民所有入手，将居高不下的房价降下来。
　　城市土地属于全民所有，它应该保证每一个人拥有一块属于自己的安身立命的土地。不过，全民所有制不可能由每一个人自行其是地主张，必须由政府出面才能得以贯彻实施。但应该明确的，城市土地的全民所有制绝对不等于地方政府所有制，则是毫无疑问的。奇怪的是，城市土地的全民所有权实际上是由各级地方政府在行使，卖地的钱都装进了政府的口袋。
　　在房地产问题上，政府不过是实现土地全民所有制的工具，而不是越俎代庖，摇身一变，自己成为了土地的主人。但事实上，几乎所有城市的政府都把自己当作土地的所有权人，都在有偿转让、拍卖供居民普通住宅使用的土地。
　　因此，在土地全民所有的体制下，向购买基本住房的居民收取土地出让金是不合理的。这无异于说，一个人若使用他本来拥有所有权的物品（土地），必须向第三人支付转让费。这根本违反物权法的基本原理。
　　土地全民所有的必然要求是，如果居民购买满足其基本居住要求的住房，不应该支付土地出让金。如果以人均30平米计算，一个三口之家购买90平米以内的住房，不应该支付土地出让金。如果大于90平米，则要支付超出90平米以外部分的土地出让金。　
　　政府是不是在任何情况下都不可以收取土地出让金呢？不是。如果房子是卖给外国人、无国籍人，应该收，因为他们不是中国“全民”中的成员；如果纯粹是从事商业性开发的项目，比如商场、写字楼、饭店等，应该收；如果是满足基本居住要求以外的别墅、高档公寓、超大户型，应该收。　
　　《物权法》，这部被称之为财产基本法的法律，这个力图明晰财产权属关系、定分止争的法律，是不是应该对此作出回应呢？
　　如果是这样，那么各个城市的房价都会没有悬念的降下来，降价的幅度大约是40％。为什么是40％？
　　据中国房地产协会公布的数据显示，我国房价的构成比例为：地价占40％，建造成本占30％，建筑材料占20％，税费占10％，地价在房价中起主导作用。　
　　为了兑现公有制的承诺，为了让市民享有和农民平等的权利，为了满足公民基本的居住权，这40％应不应该降呢？

再转一篇         



                   房产泡沫硬在地方政府既得利益

在中国众多城市房地产价格再创新高,地方土地财政再创新高之际,一个和房地产有关的数字低得令社会惊讶.

     根据全国人大常委会报告数据,在中央预算安排的重大公共投资项目中,保障性住房进度缓慢,截止8月底仅完成投资394.9亿,完成率为23.6%,不足1/4.原因是一些地方由于配套资金不到位和征地``拆迁等前期工作准备不足.

      这个数字的暴光给了社会公众一个契机----揭开房地产泡沫居高不下的根本原因.

      现在已经很少有人继续有勇气掩耳盗铃---房地产没有泡沫.自亚洲金融危机以后,10年来中国房地产一路上涨,至今,在大都市房地产价格已经上涨约10倍,在中西部三线城市也上涨了3倍左右.

       房地产泡沫的坚硬性令许多市场人士不解.2005年,中央政府即对房地产泡沫表示忧虑,并进行了宏观经济调控,房价曾一度下降20%---30%;但却很快卷土重来,在创新高;2008年第三`四季度,受股市大跌,国内流动性严重收缩影响,房价再跌接近30%,但是现在很多地方又创新高.....在股市泡沫一蹶难振后,楼市泡沫可谓愈挫愈奋,甚为坚挺.

      泡沫继续坚硬膨胀，它难免给未来中国经济造成灾难性影响。因为只要是泡沫就要破灭，不管它是柔软的还是坚硬的，越是坚硬的泡沫，破灭时付出的代价会越大。由于房贷透支未来的属性，一旦房价大跌，购房者不仅将输光过去，而且会输掉未来。
    现在还有没有促使房地产泡沫软着陆的方法和机会呢？有。但这先要对中国房地产硬泡沫形成的原因有清醒的认识，并且要区分主次，根本与浮表矛盾之别。如今，对于楼价高企解释甚多，诸如下列：
    一、住房由计划机制转向市场机制，这导致了房价上涨。然而市场机制与国际房价接轨也不应该造成如此巨幅的上涨。因为目前中国大都市的房价比美国、日本已经不低，而中国人均收入不足美日的十分之一。
    二、货币贬值和通货膨胀的因素，这个因素确实在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用电器等物质商品的物价不升反降，食品价格上涨有限与之形成鲜明反差。
    三、所谓中国人的刚性需要，即“丈母娘效应”，说白了，就是中国人在买房上是“天生的贱骨头”。这绝对是本末倒置，谁不想买便宜的房子，谁愿意祖孙三代倾家荡产，背债买房。说这种话的人缺乏最起码的良知。
被迫高价购房者有权反问一个不容回避的问题：政府和社会有效地控制房价了吗？对那些买不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了吗？
    没有！当下房地产政策的组合导致了房地产泡沫出现。
    其一，税收政策鼓励投机。在欧美国家，税收主要表现为持有环节的“物业税”，拿着很多空房子就等于每天烧自己的钞票，这从根本上打击了房地产的投机炒作。而中国内地是一次性向购房者出让70年使用权，然后只收交易环节的税收。
    其二，公共保障性住房极其匮乏。在少数未遏制房地产投机的国家和地区，如新加坡、中国香港地区，它们也会保障足够廉租房的供应。而我们的廉租房本来规划就远远不足，更只实现了不到四分之一。
    其三，土地供应是由地方政府决定的，而非人大决定。地方政府为了土地收益最大化，常常忘却自己平抑楼市的社会责任，往往房价高时放地，房价跌时收缩地根，使得“面粉”价格常常高于“面包”价，而地产商又借机哄抬楼价，形成硬泡沫循环。
    其四，房贷政策对遏制二套以上房贷制度不坚决，银行操作上多有漏洞，给房地产炒作创造了信贷条件。
    其五，货币外汇政策未能有效地遏制热钱流入，从而使海外热钱成为吹高房地产泡沫的重要源头。
   上述五个政策的组合必然导致房地产硬泡沫的出现。其中较重要的是前三个因素，归根结底为一个命题：即公共土地财富分配不合理、不公平。
    不合理之一：一次性出让土地而非长期征收物业税。一次性出让土地是再分配向现任政府倾斜，即一片土地出让，是现任政府收益，与此后的历届政府无关。而物业税则相反，土地出让并盖房居住后，每届政府都可以从中按年获取收益。前者是有水快流，鼓励“有地不卖、有钱不花过期作废”；后者是“有水慢流，不寅吃卯粮”，越到后来政府财政收入越多。前者是谁拥有房子按年收谁的钱，一劳永逸地解决了70年的划界问题——70年的划界将为子孙后代留下一个巨大困扰——如果土地使用权延续，则70年后（甚至不用70年）财政收入枯竭；如果不延续，则购房者子孙一夜间不动产财富将被洗白一空。
    不合理之二：出让收入主要是地方政府享用，而非社会公众获益。由于土地是一个国家的天赋全民财富，即使政府代为转让，可获取一部分代理经营费，但其转让收入除了合理补偿原住民外，必须将收益的大部分回馈于社会公众，主要用于中低收入者廉租房，体现社会主义的基本属性。但现实中，地方政府包揽从征地到收入花费的全过程，社会公众或人大对此缺乏有效监管，使得大部分收益成为政府自身花费和非社会保障类的投资。
    不合理之三：土地出让的数量和时机是由地方政府随机决定，而非人大或社会公众决定。这造成了“面粉贵于面包”的困局，实际上导致了政府与地产商分配中，地产商的弱势；而地产商又以更高的代价转嫁给了更弱势的购房者。
    因此，要根本解决房地产的硬泡沫问题，必须先行完成地方政府的行政体制职能改革，实现“全能管制型政府”向“有限责任政府”的转变，扭转在土地财富再分配中，现任地方政府“一股独大”享受主要利益的局面。
    这种变革将会有两种实现的路径：一种是地方政府的主动变革，即有效遏制自身既得利益，主动增强社会保障功能，自我变革为“服务性政府”，实现房地产泡沫的软着陆；另一种是房地产价格雪崩，房地产泡沫硬着陆，国家社会财富蒙受重大损失，社会各界对土地财富再分配现有模式严重不满，并由外部巨大压力倒逼土地财富再分配机制彻底改革。
    目前，这种变革的主动选择权仍在地方政府手中，如果地方政府错失了这个机遇，不排除未来它们的利益分配将成为被选择的结果。

房价