前海试水公募房地产信托基金，最低认购门槛为10万元

2015年6月26日，国内首只公募房地产信托基金（REITs）产品—鹏华前海万科REITs（下称“前海万科REITs”）将公开发行，这意味着公募基金的投资范围扩展到不动产领域。

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　以鹏华前海万科REITs为例，该基金以不高于基金总资产50%的比例，投资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公司（下称“万科前海企业公馆”）50%的股权。公告显示，鹏华前海万科REITs基金的业绩比较基准为十年期国债收益率＋1.5%，认购期内最低认购门槛为10万元。

　　REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。

　　据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告，万科前海企业公馆物业的2015年预测营业收入（不含物业管理费收入）为12633万元。据称，若物业的实际收益不达预期，则有保证金制度补偿。

　　2014年2月，中国证监会主席肖钢到前海调研时，现场表态支持前海试点REITs。2015年4月22日，鹏华基金向证监会上报产品方案，6月初即获批，作为创新品种，这样的闪电速度并不多见。

　　此前，国内已有两只私募性质的REITs在深交所挂牌交易。不久的将来，前海万科REITs也将在深交所挂牌交易。深交所副总经理林凡24日表示，已经有多家基金公司正在寻求开发REITs产品，这意味着未来在REITs领域还有更多选择。

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　　1.前海万科REITs如何交易？

　　在基金合同生效后10年内，基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。

　　上市首日的开盘参考价为前一交易日基金份额净值。基金实行价格涨跌幅限制，涨跌幅比例为10%，基金最小买入申报数量为10000份，申报价格最小变动单位为0.001元人民币。

　　基金封闭运作期届满后，会转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。

　　2.投资标的是什么，基金如何获利？

　　封闭运作期内，基金资产不超过50%的部分，是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿元。

　　基金的获利方式，是在股权持有期内，获得股权对应的，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的，除物业管理费收入之外的营业收入。

　　另外，不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。

　　3.REITs收益如何？

　　国内没有可参考的案例。美国是REITs的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家，其他国家地区的发展都或多或少参考了美国REITs的发展经验。过去20年中，多个REITs板块实现了两位数的年化总回报，如自助式仓储的年化回报率是16%，公寓、零售、写字楼是12%，医疗是13%。

　　4.万科前海企业公馆是个什么样的项目？

　　前海企业公馆项目是商业用写字楼，位于深圳市前海合作区荔湾片区。

　　项目的总占地面积约为93192.96平方米，包含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑、约6个小型公共建筑，拟总建筑面积约为65200平方米，总投资人民币约7.7亿元。

　　5.物业目前对外出租情况如何？

　　截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。包括汇丰银行、中国联通(600050,股吧)、广发证券(000776,股吧)在内的49家企业已经签署租赁合同。

　　6.投资门槛是多少？

　　基金的面值是1元，首募期间，认购金额最低是10万元，追加认购单笔最低金额1000元。证监会规定，募集的总份额不能超过30亿。

　　如果是通过场内认购，单笔最低金额是10万份，超过的部分必须是1000份的整数倍。

　　7.封闭期结束后，如何实现股权退出？

　　根据协议，该基金应分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权，直至全部股权退出。

　　8.房地产企业通过REITs融资有什么好处？

　　通过REITs这一市场化的直接融资途径，可以盘活存量资产，加快建设资金流转速度通过REITs收购建成物业或合作经营等创新模式，可以撬动更多的社会资本参与开发建设。

　　另一方面，REITs还有助于帮助房地产企业转型，协助重资产企业进一步扩张。