房地产业


研究机构：申银万国 分析师：殷姿，江征雁，竺劲 撰写日期：2011-01-18





全年开发投资符合预期,延续5月以来的下滑趋势。1)2010年全国房地产开发投资额48267亿元,年增长33%,和我们预测的33%一致;新开工面积16.38亿平方米,年增长42%,超过我们此前32%的预期。2)12月单月全国投资增速同比仅为12.3%,虽延续今年5月以来下降趋势,但增速下降幅度过大。我们认为,统计数据偏差是导致投资下降过快的主要原因。主要理由是,从数据上看,东部特别是北京区域投资负增长为增速下滑的主要贡献,这与实际情况并不相符。


销售超预期,中西部量价增长明显。2010年全国商品房销售面积和金额分别为10.4亿平方米和52479亿元,分别增长11.3%和19.3%。尽管今年年初以来房产调控政策频繁,销售面积增长仍高于我们0%的增速预测,主要得益于市场强劲的购买力特别是中西部销售不断超预期所致。东中西部销售面积分别增长5.3%、20.5%、15.2%,价格分别增长5.4%、16.5%和16.1%。


投资回落和销售超预期使得行业整体资金状况仍处在非常安全的水平。截至2010年底,房地产投资占资金来源的比例为66.6%,为除09年以外最低水平。主要原因在于,一方面开发商适度控制投资规模;另一方面销售不断超预期,融资渠道不断拓宽。体现在开发商收紧的情况下,房地产资金来源同比仍然增长27%,而其中自筹资金的占比贡献由去年的31.3%扩大至36.8%。


维持11年房地产各项增速预测。维持对房地产各项数据增速预测:其中,11年房地产销售面积10.8亿平方米,同比增长3%;新开工面积17.2亿平方米,同比增长5%;投资额57437亿元,同比增长19%。根据该预测假设计算,2011年房地产投资占资金来源的比例为73%,仍属历史正常水平,房价下调压力有限。