1# rongrong009
楼主的部分分析确实精彩 不过 有些问题值得探讨
要注意 房地产开发 是有一个过程的 今年拿地 当年在建 转化为可销售面积的时候 应该体现在下一个财务年度中了 要知道冬天一般开工率低
其次 很早之前 王石已经开始淡出团队 由郁亮接手 这个是他在公开场合下多次表态的 大家也可以看到他到处爬山什么的 万科内部 王石的地位更多的是灵魂 是精神领袖 但是 我想 所谓关键的时候 他会出现的
至于摩根等国际投行增持 这个目的确实不好说 投行的布局 的确是难以从外界猜测的 但是 仅仅收购基金抛售的股份 想左右万科 还很难 毕竟 华润是大股东 而且华润的背景就不用说了 当年万科虽然从深圳市**控制下挣脱出来 但是 依然选择国资作为大股东 在房地产这一行 不言而喻 但是 至于外资投行怎么下一步行动 还要保持关注 这一点还是佩服楼主
至于财务分析 我觉得还是要看关键指标 D/E 万科真的很高么 可以看看近几年的趋势 至于流动性危机 current ratio和rapid ratio 可以算一下 而海外发债的话 应该看具体占多大的份额以及债务的种类特性 而且 基本面没问题 很难打压相应的债券
另外 万科给我印象深刻的一点就是 王石讲过 超过20%回报率的项目 不会做 但是 对于一个投资总量巨大、资产总量巨大的公司来说 个人认为 你禁锢在IRR ROE 意义不大 因为规模大 相对收益高 就像香港的李嘉诚 而且 关于现金流 不知道楼主的算法 应该用free cash flow算 而且 对于地产企业 更加关注EBITDA 或者说 大家都关注这个 此外 融资手段 就想我们看不清外资投行一样 也难以看清万科的玩法 但是 从一些零星报道看 确实也是国内地产行业内的领先者
最后 万科成为中国雷曼 不敢苟同 雷曼是投行 他的倒下 对信用链条和市场流动性 起着很大作用 那些次级债务为back asset的衍生产品 渗透在信用链条的各个环节 而且 通过杠杆放大 万科只是目前国内领先的地产行业 业务触角没有伸到其他太多行业 而且 对于我国目前蓬勃的房地产行业来说 万科占据的份额 足以撼动市场么 要打个问号的 倒是可以顺着思路看看其他排名靠前的地产企业被增持情况
以上是个人浅见 与大家交流一下 谢谢！
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