物业管理行业研究与投资策略
物业管理行业研究与投资策略
1.物业管理和地产开发的大脱钩
1.1行业底层和开发关联度较低
由于历史原因，物业管理脱胎于开发行业，一度也被视为开发行业的售后服务部门。至今，大多数优秀物业管理公司的控股股东或是开发企业，或是开发企业的实控人，且物业管理品牌也往往和开发品牌相互重合。
但从底层盈利模型来说，物业管理和开发行业则完全不同。物业管理既不以开发企业为主要客户，也不存在开发企业的应收款问题，甚至不和房屋的销售直接相关。行业虽然和房屋交付相关，但交付只是贡献了一部分业务收入的增长，而业务收入的绝大多数则与存量有关，故而这只是一种弱相关。
我们认为，就产业底层逻辑来说，物业管理和开发业务的关联度不仅低于建筑建材（以开发企业为直接或间接客户的行业），也低于家居、家装、家电等公司（其收入大部分和销售和交付关联的行业）。
1.2业绩增长已经和关联方交付关系不大
物业管理公司大多从2017年前后才开始独立化、市场化进程，其标志是承接第三方项目。由于走向独立经营的时间很短，大多数企业都经历了一个“扶上马，送一程”的阶段。在2020年之前，很多公司不仅存量项目大 ...