20180327【充实计划】第659期

2018-3-28 22:21:32

阅读《我在碧桂园1000》一个半小时累计四小时
以下为笔记
第二章凤凰涅槃

参加投策中心的买地研讨会

对于地产企业来说，最重要的莫过于买地了，土地资源是地产的立身之本，没有地，那么一切将无从谈起。当时地产业过的并不好，买正确的地对公司来说格外重要，书中谈到宁可少买一块地，不可错买一块地。其中还有就是杨国强很喜欢哟个自己曾经为了企业去借高利贷说明，做企业想成功，一个是要用心，一个是有胆识。其中作者提了八个需要注意的方面：

其一，正确处理一、二、三线城市土地储备之间的关系 ;其二 ,正确处理一般性开发和战略性土地储备之间的关系;其三，正确处理小地块和大地块之间的关系；其四，正确处理成熟省份和新进省份土地储备之间的关系；其五，正确处理广东省内和省外土地储备之间的关系；其六，正确处理境内和境外土地储备之间的关系；其七，正确处理存货和新增土地储备之间的关系；其八，正确处理年度投资额度和货币资金结佘之间的关系。
把握五个条件：

。其一，新购入土地绝不能再出现闲置、积压和库存；其二，要买分期付款的土地，减少资金占用；其三，多在现有管理能够有效覆盖的地域买地，反对跨省跨域买地的做法；其四，从现在起，要紧盯市场变化，一旦有良好的买地机会出现，要敢于买大地块，为持续增长奠定基础；其五，要坚持定案前，所测算的财务指标可满足预定的年化资金回报率，同时保证最低利润率要求。如果有一个条件满足不了，建议定案会不予通过。
这次的更像一个反思会，因为土地是房地产的核心竞争力，在哪里买地，买什么样的地，土地成本是多少，开发节奏怎么控制等等，都集中表现在买地策略上。由于每个阶段选择的策略不同，数年后的效果也不同，有些企业快速成长了起来，有些企业却渐渐落后了。
碧桂园的地多数是三四线的城市的，算是业界的较为独特的，成本相对较低，较为切合杨国强的理念，卖老百姓买得起的房子。

“一号工程 ”之 “十里银滩 ”

简单介绍了一下为什么“十里银滩”被列为一号工程，原因可归纳为四点：一是这些项目规模大，二是预期投资大，三是预期销售额大，四是当前遇到了巨大困难。像“十里银滩”的项目，有4万个单位，大约可以住下12万人左右，环境不错，但是因为上半年的大环境是在冬天，所有销售额并不理想。团队准备将目标瞄准了香港的人群，一方面是办公的人，一方面是老人，因为这里的房价相对于香港来说还是便宜的。

管理手记

土地是房地产公司的核心竞争力。拥有了优质土地就成功了一半。
拥有优质土地往往需要艰难选择，一看眼光，二考胆量，三要自问口袋银
子有多少。
在产能过剩的当今，只有差异化强及性价比高的产品才能打动消费
销售遇阻时，渡过困境最好的办法是，站在客户的立场想问题、解决问题，千万不能闭门造车。

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