目 录
第一章、宏观经济背景分析 - 5 -
一、XX概况 - 5 -
（一）区位特点 - 5 -
（二）人口特点 - 6 -
二、XX经济发展概况 - 7 -
（一）GDP及三产业发展比例 - 7 -
（二）城市人均可支配收入 - 8-
（三）主导产业格局 - 9 -
（四）XX消费水平及消费概况 - 9 -
（五）XX交通区位 -10-
三、XX市规划分析 - 11 -
（一）城市总体规划概述 - 11-
（二）城市发展方向规划 - 12-
（三）人口规划 - 13 -
（四）交通规划 - 14-
（五）XX城市商贸业规划方向 - 15 -
（六）主导产业规划 - 16 -
（七）南门区域规划 - 17-
第二章 XX商业发展研究分析 - 21 -
一、XX市商业发展概况 - 21-
（一）XX商业市场发展史 - 21 -
（二）XX商业市场发展现状 - 21-
（三）XX商业市场总规模 - 22 -
（四）XX市城市商业区功能分析 - 24 -
二、XX商业发展特点 - 26 -
（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分 - 26 -
（二）商业结构不合理，零售业发展较快 - 26 -
（三）经营结构雷同，同质竞争严重 - 27-
（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力 - 27 -
三、XX商业重点市场详细性分析 - 28 -
（一）东方时代购物中心 - 28-
（二）XX小商品城 - 30 -
（三）万峰服饰广场 - 34-
四、XX重点商业商户访谈案例分析 - 35 -
五、XX重点商贸行业研究 - 38 -
（一）XX服装、布料零售、批发发展特点分析 - 38 -
（二）XX电子、3C产品发展特点分析 - 41 -
（三）XX家居、装修建材业 市场发展特点分析 - 44 -
六、XX商业调研结论 - 46-
（一）、XX商业市场属性 - 46 -
（二）区域局限与专业市场的发展 - 46 -
（三）零售业与批发业比例界定 - 46 -
（四）现有商业档次与项目经营档次界定 - 47-
（五）强大商品供应与物流体系支撑 - 47 -
第三章 XX房地产市场简析 - 48 -
一、土地市场简析 - 48 -
二、房地产市场概况 - 51-
（一）房地产总开发供销概况 - 51-
（二）销售特点及趋势 - 51-
（三）XX楼市价格简析 - 52-
三、小结 - 52-
第四章 项目地块研究 - 54-
一、地理位置 - 54-
二、地块周边规划 - 55-
（一）用地规划 - 55-
（二）交通规划 - 56-
三、地块研究 - 56-
（一）地块经济标 - 56-
（二）项目地块研究 - 67-
第五章 经济数据测算 - 60-
一、项目基础经济数据 - 60-
二、周边小商品市场调查参考数据 - 61-
（一）XX市小商品市场租金参考表 - 61-
（二）商铺定价：根据租金倒推法 - 61-
三、项目投资估算 - 62-
（一）设计、监理费 - 62-
（二）经营成本（按占总销售额是0.86%计算） - 63-
（三）建安工程费 - 63-
（四）营销费用（4-6%之间，取5%计算） - 64-
（五）小结 - 65-
四、利润率与地价关系表 - 66-
（一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表 - 66-
（二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表 - 66-
（三）小结 - 67-
第六章、可行性结论及项目初步定位 - 69-
一、SWOT分析 - 69-
（一）、项目优势 （Strength） - 69-
（二）项目劣势（Weakness） - 70-
（三）机会点（Opportunity） - 70-
（四）威胁点（Threaten） - 72-
二、关于项目初步定位 - 72-
（一）项目定位选择方向 - 72-
（二）业态规划 - 76-
三、结论 - 80-
附件一：房地产调控政策 - 81-
附件二：重点案例参考 - 84-
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