房地产业


研究机构：长江证券 分析师：苏雪晶 撰写日期：2011-01-26





调控的第一目标直指房价,强调地方**对于房价的责任。


我们在前期调研过程中已指出,在去年下半年一线城市受限购令以及行政审批(控制高端楼盘的预售证)等方面影响暂时受到了压制,但去年下半年二三线城市的房价却创出新高。在去年12月份开始,一线城市的房价又开始重新上涨。本次政策加强了地方**的责任,采取行政措施要求各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。


我们认为这一措施在有助于压制房价上涨的同时,也可能继续使得高端住宅难以推向市场。


税收调控强调过往政策的严格执行,房产税呼之欲出。


在税收调控方面,此次并没有新的税收政策。强调个人转让购买住房不足5年营业税统一按销售收入全额征税,这一方面主要调整的就是购买2---5年的普通住宅,10年时差额征收的改为全额征收。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。这里面有两个地方值得注意,第一个是关于个人转让房屋方面个人所得税的问题,目前根据我们的调研基本上是以销售价格的1%来征收,而根据规定是应当以差额的20%来征收,我们认为这方面如果加强落实对于市场影响会比较大。第二个方面是房产税方面,据我们了解房产税出台已箭在弦上,但力度不会超出市场预期。


二套房政策进一步缩紧,限购令全国范围内铺开。


政策强调对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民**新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。根据我们的研究,自住性需求对首付敏感程度要超过对利率的敏感程度,而对于大多数二套房投资者来说对于利率的敏感程度要高于首付。在我们实地的调研过程中购买二套房的全款占了很大部分,因此我们认为首付提高一成尽管超出市场预期但对于这部分群体来说实质影响不大。


我们再次强调目前地产股的关注点已从政策转向通胀。


我们认为目前地产股已由前期关注政策转向关注通胀预期,其实从目前来看,市场基本上对于房地产适中政策有了充分预期,在这样的情况下持续出房地产政策我们认为对于地产股影响有限。反之通胀变化的预期将是决定了今年地产股的走势。本次国务院常务会议正说明过高预期房价快速下调以及调控短期效果是不现实的,我们维持12月以来的观点,建议参与地产股反弹。