房地产业


研究机构：东海证券 分析师：桂长元 撰写日期：2011-01-28





事件


最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民**从实际出发制定。1月28日,上海与重庆市**宣布,今日起开征房产税。


评述


1、征税对象符合预期。上海方面,本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新购的住房,人均超过60平方米的,对超出部分面积征收,仅对增量房屋增收。重庆方面,独栋商品住宅、新购高档住房(比主城区新房均价高两倍房子)、在重庆无户籍、无工作,从第二套开始收,主要针对高档房与炒房团。


2、税率低于国际水平,基本符合预期。上海方面,税率暂定为0.6%,若交易价格低于上年度新房平均售价2倍(含2倍),税率暂减为0.4%。重庆方面,房价达到当地均价2-3倍0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%。较窄的范围与较低的税率可减轻社会阻力,便于该税种顺利落地推广,我们预计房产税的税基、税率将日渐深化,逐渐成为地税的主体税种。


3、计税依据有过渡期,技术上具有可操作性。上海方面,按评估值,评估值按规定周期重估,试点初期,按市场交易价格。房产税暂按交易价格70%计算。重庆方面,目前房产交易价,三年、五年以后可能其他评估方法。


4、征收管理上,目前较宽松,日后将逐步修正。上海方面,纳税人未按规定期限申报纳税的,由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金,并按规定处以罚款。重庆方面,通过公告、信函、甚至上门告知纳税义务,应该纳税的税额。


5、上海、重庆房产税推出时间超出我们的预期,但征税范围、税率基本符合预期。政策面而言,除了地方细化政策,货币紧缩,可预见的时间内政策基本出清,利好地产股。基本面而言,限购,禁购,将导致交易量下滑,持续时间还有待观察,但企业业绩预期下滑,对地产股利空。对于市场判断,我们认为,地产股可能会就此出现反弹,但反弹的高度与时间取决于交易量、房价这两个基本变量。个股推荐上,我们看好金地集团、保利地产、滨江集团、首开股份、中南建设、中天城投、荣盛发展等公司在反弹初期的卓越表现。