2.3房地产法规在垄断市场化方面几无成效
1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
图2揭示的垄断无谓损失表明，如果价格上升所致的垄断企业的利润增加部分与因价格上升而减少的拥房量价值相当，则总剩余并未减少。问题在于，垄断的无谓损失是垄断产量低于总剩余最大化水平的结果，所以低产量是无效率的。管制的一个方面，正在于必须增加房地产有效供给。
开工时限能增加房地产有效供给，从而降低房地产垄断程度，抑制房地产价格暴涨。遗憾的是，《中华人民共和国城市房地产管理法》对违反开工时限的，仅“可以”处罚而非“必须”处罚，未形成强制性规范。又由于开工超限处罚条款未在该法第六章“法律责任”中形成授权性规范，以致这项法律条款基本无法得到执行，从而导致了倒地的比建房的更赚钱，“养鸡的不如倒蛋的” 畸形房地产市场的出现。
十年之后的2005年5月9日建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
部委规章处于下位法的地位，效力不及法律。虽然“七部委意见”具有特别法的性质，但由于与上位法颁布部门不一致，无偿收回闲置土地使用权易引发诉讼。
2008年1月7日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
与部门规章相同，国务院行政法规效力同样不及上位法。加之地方**土地财政能够因开发商囤地所致的土地价格上涨而增收，缺乏清查囤地的积极性，基本没有闲置土地被收回，这一示范作用更使得囤地现象愈演愈烈。
房地产限时开发的有效市场化手段无法落实，却将变革着眼于暗标、限房价等管制创新，不能从根本上解决房价暴涨的问题。

3.出让国有垄断土地应同时进行拍卖和拍买
3.1房地产垄断具有负外部性
外部性往往被理解为某种具体后果的既成事实，例如噪音、废气污染对他人身体造成了可被检测出的某种危害。而另一种外部性往往被忽视了，就是因为购买力的相对不足而丧失获得福利的权利。这种负外部性，更与人类孜孜以求的公平性密切相关。购买力相对什么显得不足是一个值得探讨的问题，显然，不是每个人都有获得所有福利的权利。
假定生产者剩余和消费者剩余形成的总剩余不变，那么任何一种对均衡点的偏移都会导致一方的合意和另一方的不合意。对均衡点相对较小的偏移给受损方带来的不合意程度较小，对均衡点相对较大的偏移给受损方带来的不合意程度较大。由于竞争企业不具有定价权，所以只有垄断企业有能力造成对均衡点的偏移。
需求缺乏弹性时涨价必然增加企业收益，房地产正是需求缺乏弹性的行业，人们往往使用“刚性需求”一词来描述它。当房地产企业行使垄断性定价权时，由于需求缺乏弹性，人们只得高价购买从而给房地产企业带来总收益的增长。而部分民众将因为无力承受高房价而放弃购置新房，这就形成了负的外部性。当这种负外部性具有了群体性，**就可以且应当进行干预。
需要注意的是，福利经济学理论并不必然反对高房价。福利经济学认为，若增加的生产者剩余与减少的消费者剩余相等，总经济福利不变。当前刚性需求正面临这样一种尴尬的局面，涨价被炒房者承接，计算总经济福利未见减少反有增加。但刚性需求无法得到满足表明“总民生福利”减少了，这一负外部性将导致政治的不合意。
分析房地产垄断产生的负外部性并不意味着对企业的批判而只是对事实的一种客观描述，将企业描绘成一个黑箱并不足取。按照科斯经济学的观点，企业虽然处于市场中，“但大部分资源是在企业中使用，企业对这些资源的使用是依赖行政决定而非直接通过市场运行，所以，经济效率很大程度上取决于这些组织是如何指挥它们的事务的。”[10]
房地产企业在获取高垄断收益的同时，也创造着其自身的经营风险，美国次贷危机已经证明这种风险更具有负外部性。正如污染在危害着他人的同时也会危害到自身的健康，房地产企业同样会遭受危机的侵袭。历次调控过程使得绝大多数房地产企业认识到了这一点，但获取最大利益的企业目标使得房地产企业无法通过自身的努力来克服这一矛盾。从这个意义上讲，房地产企业并不具有抵触调控政策的本能。问题只在于，已有的宏观调控经常造成楼市大起大落的结果让房地产企业无所适从。
3.2房地产企业仅有薄利才是市场化竞争的表征
有种观点认为，我国土地供应方式由协议出让全面转向招拍挂出让之后，土地交易正式进入了市场化时代。这是一种错误的认识，获取暴利是垄断的特征，仅有薄利才是竞争的结果。
开发商任志强先生2010年8月10日在央视《环球财经连线》中做过一个计算：一万块钱的房子，成本七千，毛利30%，扣税5.5%，剩24%左右。因为生产是三年周期，每年仅剩8%。而买地时50%的资金就投入了，所以按三年半算只有6%多一点的利润。
6%的利润率显然不高，显然就是薄利。但任志强先生在之后否认房地产曾经是暴利行业的同时，承认有一些房地产项目不开发，不连续作业，捞一把就走的获得了暴利。房地产行业是包含只囤地、卖地而不开工的企业在内的，个别企业只有6%的利润甚或所有开工企业都只有6%的利润，依然不能证明整个房地产行业的平均利润率仅有6%。更何况囤地者是翻倍甚至翻数倍将地卖出去的，如果开工生产只能带来6%的利润，很难想象有人还会翻几倍去买地。
假设任志强们的企业利润率是房地产业中最低的，就应该让任志强们的企业拿得到地，拿到更多的地。可现实情况并不是这样的，2010年7月，任志强先生任职的华远公司连续两次以最高价投标均铩羽而归。可以设想，中标企业可能与任志强们一样，只在未来获取6%的年利润。但同样可以设想，中标企业存在获取大大超过6%利润率的可能。如果说**此举以损失土地真实价值的实现为代价，成功抑制了任志强们一次新“地王”的产生，那么，当如何保证中标企业未来的售价，不会比任志强们新产生的地王价格加上6%的利润更高？这种理论上存在的可能性未被有效管制才是问题的关键。
要让仅能获取薄利又能增加有效供给的任志强们能够拿到地，而让那些试图获取暴利的房地产企业拿不到地，就需要构建出一种全新的保障机制。
3.3竞卖是完成房地产垄断市场化的必要步骤
只有竞争市场中才同时存在供给曲线和需求曲线，垄断企业没有供给曲线。垄断价格不是供给曲线与需求曲线共同作用的结果，那么竞争市场中的均衡价格就一定是供需双方相互博弈的结果吗？
需求曲线由无数拍卖过程组成，供给曲线由无数拍买过程组成。将其拆分为单次竞拍，拍卖是竞买过程，买方相互抬价，价高者得（图4）;拍买是竞卖过程，卖方相互压价，价低者售（图5）。人们较为熟悉拍卖行的场景，但对拍买形式较为陌生。日常生活中常见的降价促销、打价格战等都是竞卖的过程，每个商家都试图以比同类产品更低的价格争取与客户达成交易。


一次争夺制高点的战役中，制高点是标的，战役手段不是去与制高点进行战斗，而是与同样想要占领制高点的敌方进行战斗。经营活动中，看似售卖双方在相互讨价还价，但这只是表象。商家价格在同类商品中最低，则不会再让价。成交价的形成，是卖者之间价格博弈的结果（价格歧视所至此处不议）。中国俗语“只有错买的没有错卖的”表明消费者不具有完全的议价能力，消费者所以会拒绝一个高价，仅仅因为还有其他商家提供的已知低价做比。所以，均衡实则买卖双方分别博弈的结果，即买方与买方竞争，卖方与卖方竞争。


对比曼昆《经济学原理》中的供需模型（图6）和萨缪尔森《经济学》中的供需模型（图7），可以发现，曼昆《经济学原理》中的供需模型，省略了分别沿供给曲线和需求曲线画出来的两条相向的短趋势线。萨缪尔森强调，“在较高的价格，横线表示供给超过需求的数量。指向下方的箭头说明，由于卖者之间的竞争，价格将要变动的方向。”[13] 这种竞争的激烈程度甚至会导致企业为占领市场份额而牺牲利润率，以致大大出乎消费者的意料。
土地出让招拍挂过程中，房地产企业尚未开始建房，甚至连地都还没拿到，很难想象就可以出售房子了。其实在期货交易中就已经存在着这种经济行为，对未来买方的预期就能有效促成现时的房地产竞卖交易。
房地产不仅可以以期货交易方式提前竞卖（区别于预售概念），而且应该提前竞卖。正如曼昆所言：“社会计划者不仅关心企业所有者赚到的利润，而且还关心企业的消费者得到的利益。”[14]保障国有土地价值得到体现是**的职能，民众安居同样需要得到**的保障。所以，**在拍卖土地的过程中，应该同时完成房地产的竞卖。惟其如此，房地产垄断市场方能转化为真正的房地产竞争市场。
双向竞拍模式，是一种能够有效抑制负外部性产生的垄断管制机制。既能充分实现国有土地价值，又能预防包括房地产金融风险在内的各种宏观经济风险，更能使社会形成对房地产的合理预期，预防房地产过度投资、投机行为的发生。2010年5月7日，住房与城乡建设部副部长齐骥接受中国**网专访时表示：“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。”齐骥副部长言及的“双向竞价”正是本文提出的同时包含拍卖与拍买在内的双向竞拍模式，只是综合评标、一次竞价却并非能够抑制土地出让价格“非理性”上涨的有效手段。房地产双向竞拍模式将使国有土地出让的过程和结果更加公平、公正，是能够实现房地产垄断价格向市场竞争价格转化的唯一路径。

结语

垄断的市场价格路径——双向竞拍模式不仅适用于中国房地产行业，也适用于解决事关国计民生的各类重大负外部性问题。
以往各类公共产品和公共服务价格的形成，是以听证会的形式由供需双方相互议价商定。但民众认为 “逢涨必听”，认定听证会被人为操纵，使得**公信力严重受损。私人垄断企业涉及公共利益时，也面临相同的问题。例如某种受知识产权保护的治疗癌症药品，由于售价太高，相对数量较多的一般患者无力承受，而相对数量较少的高收入人群却可以接受昂贵药品的治疗。
垄断的双向竞拍模式以法律强制力对这类能够产生外部性的产品或者服务的价格形成方式进行管制，既不许进行垄断定价，亦不由供需双方议价，而由竞拍者相互双向竞价，从而形成对所有权者、经营者以及消费者都相对合意的格局。例如，可由不同水务经营商双向竞拍水务公司一定时段内的经营权，这样既能充分体现垄断产品或者服务的真实价值，又能使更多的消费者得以消费其产品，接受其服务，完成垄断价格向市场价格的转化。
中国改革开放30年，创造出无数经济奇迹，让全世界为之瞩目。在中国实体经济取得巨大成就的同时，中国模式以及中国的制度创新给经济学理论提供了大量的研究素材。中国的经济学理论研究如果能紧密联系中国改革开放的实际，相信必定能够为经济学的理论发展做出巨大的贡献。

（注释与参考文献略）