如果没有新冠疫情，2020 年也是美国房地产市场景气度继续上升的一
年，新冠疫情既没有扭转 2018 年底开始上行的房地产短周期，也没有
开启一个房地产新周期。新冠疫情对美国房地产市场有两个直接影响：
第一是加速催化了短周期的上升，并改变了需求结构，这个短周期预
计到 2021 年底-2022 年见顶，滞后于长端名义利率的回升；第二是减
缓了中长周期的上升幅度，贫富差距拉大抑制了居民加杠杆的能力，
住房所有率的大幅提升也透支了居民的新增购房意愿，中长周期预计
到 2025 年见顶，高度低于上一轮地产周期（2006 年）。