水皮杂谈：央视主持人为什么“谈房色变”

2006年07月31日 15:38:20 　来源：中华工商时报

鲁健和王世林都是央视国际频道的主持人，都主持过“今日关注”的直播节目，都在主持的节目中谈论过中国的房地产市场，水皮和他们都有过合作，他们两人的购房经历都给水皮留下深刻印象。

鲁健的故事水皮在“房地产市场会出什么大事？”的杂谈中已经给大家讲过，曾经有一个买房的机会摆在他的面前，他没有珍惜，到做节目的2006年5月时追悔莫及。鲁健在节目中提到的机会，水皮在和王世林做节目的时候才知道，是他提供的，王世林两年前在京东的三环旁边买了套房，自己买完之后又推荐鲁健去买，但是由于当时可挑选的房源只剩下两套，挑无可挑，所以鲁健放弃了。鲁健和王世林其实都没有意识到，他们看房的时候，正是北京房价大涨的前夜。鲁健为自己没有珍惜机会而悔恨，那么王世林是不是为自己把握住了机会而兴奋呢？

王世林买的房，房价从当初的1．2万元一平方米已经涨到了现在的1．5万一平方米，王世林不但没有为此感到兴奋，反而为此感到后脊梁一阵阵发凉，出冷汗，感受到的完全是后怕。他不敢想象，如果当初没有拍板，现在又会是一幅什么样的情景。

王世林的心态在水皮看来正是典型的消费者的心态，他们并没有为自己的英明决策而感到兴奋，因为房价涨不涨对于消费自住者而言是没有意义的，他不可能为此而卖了现在的房子从而变现住到大马路上去，所以房价上涨，他们只会感到庆幸。有庆幸的消费者，就会有恐慌的消费者，事实上，在王世林为自己感到庆幸的同时，鲁健就只有追高的选择。鲁健再次决定购买自己心仪的住房时，单价已经远远超过了他的预算，分期付款的压力同样超过了他的预期。

房价在上涨，上涨的房价并没有因为宏观调控的预期而停止步伐。数据表明，全国70个大中城市6月份的房价同比上涨达到5％－8％，涨幅与上月持平，深圳的涨幅居全国第一，平均为14．6％，而商品房的涨幅在20％以上，豪宅则达到50％；北京的涨幅仅次于深圳，有11．2％，考虑到过去两年北京的大幅上涨基数较高，因此，北京的涨价绝对值并不低于深圳；最有意义的是广州的涨幅也到了10％，而广州市委书记林树森又号称是一个被地产商恨得牙痒的书记，一直对房价上涨持打击态势，巧合的是，林树森调任贵州省长的同时，广州房价就出现了报复性上涨。而在过去相当长一段时间中处于盘整状态的上海房地产，在经历了6月份同比下跌5％之后，7月份即出现量价日升的态势，内环线内成交量上升10％，成交价上涨5％－8％，内外环成交量上升24．7％，成交均价上升7．1％，外环线成交量上升14．3％，成交均价上涨1．6％。

显而易见，一个令人不安的信号正在出现，即由人们对宏观调控而预期的房价下跌正在落空，持币待购的心理开始被烦躁不安所替代，明明知道房价高企不合理，明明知道房价总额超越自己支付能力，明明知道宏观调控手段越来越强硬，但是，再不买，还要涨已经是一个现实，你可以选择放弃，但是你挡不住房价上涨的趋势。

截至目前，中央政府出台的措施应有尽有，对内有“国六条”、“国八条”，对外有限制外资炒房，对开发有90平方米和70％的约束，对转让有征收营业税和个人所得税的钳制，但是事与愿违的原因又在哪里呢？

水皮一直强调房地产市场有消费品市场的特征同时又具有投资品市场的特征，所谓的需求包括消费需求和投资需求两种形态。因此，房地产市场的调控首先要明确，调控的对象是谁，是消费者还是投资者？如果以针对投资的措施来调控消费，那么就会加大消费者的成本；如果以针对消费的措施调控投资，那么就会加大增量资金的炒作力度。消费品的价格是大多数人决定的，投资品的价格却是由少数人决定的。

首先，在消费和投资的选择上，水皮认为，导致目前房地产市场过热的不是消费需求拉动的，而是投资需求拉动的。这种投资需求来自两方面，一方面是国内的民间资本没有太多的投资渠道，一部分先富阶层的流动性过剩导致炒房现象；另一方面是国际资本对赌人民币升值而进入地产市场，只要去过欧美地区的人都会得出人民币购买力严重低估的印象，人民币升值的空间巨大，如果人民币升值30％，外资炒房资金即不战而溃。限制外资炒房的意义并不在于限制外资，只是在于通过这个6部委的联合文件，明确了炒房的概念。应该讲，这是中央政府在认识问题上的一个重大突破和提升，此前的文件尽管也规定按揭首付三成只适用于第一套住房，但是对于投资性买盘都采取的是回避的态度，但是仅仅限制外资炒房是不够的，因为炒房的最大势力在国内，所以应该立法禁止炒房，此点早在4月初的水皮杂谈“房地产市场的七寸在哪里？”已有阐述，水皮愿在此再次重申。

其次，针对投资过热的调控要有针对性。资本市场的特点是买涨不买落，换句话讲是追涨杀跌，讲究一步到位，资本的价格靠稳是稳不住的，靠托也是托不住的，所谓久盘必跌，而反过来，如果市场给出的信号是上涨，那么必然就是大涨，小幅上涨、涨幅有限只是一种美好的想象。有过股票投资经验的人都知道，政策要调控市场，矫枉必须过正，1996年至1997年的跨年度牛市，管理层十二道金牌也打不下投资者的狂热，人民日报发表评论员文章的作用只相当于一次强势调整，市场一旦狂热，打都打不下去，何况出发点就是想温和的维护呢？所以，有关部门一定要放弃固有的稳定思维，明确打压思维，否则，控制房价的上涨幅度就是一句空话。

再者，调整消费需求同样要有针对性。消费需求是打压不了的，因为是一种客观存在，打压越厉害，反弹越厉害，调整消费的出路只可能是调整供给。供给的量大，需求自然就平稳了。但是很遗憾，土地政策与此背道而驰，二手房征税同样与此背道而驰。特别是二手房的免税年限从两年放宽到五年实际在加大交易成本的同时，起到的是限制二手房供给的作用。二手房的供应量下降了，房价岂有不涨之理？！所以宣布征营业税，房价涨一次，宣布征所得税，房价又涨一次，这就是市场的逆向调控，管理层却浑然不觉。

炒股有炒新之说，炒房也是如此。新房就像IPO，而二手房就像存量老股，把调控对象锁定为二手房，实际上是瞄错了靶心，拎错了秤钮。