国内首批公开募集型封闭式基础设施证券投资基金（REITs）终于来了，共计9只，预计都会在5月底正式发行，6月完成二级市场上市。

博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园，所投基础资产属于产业园类；
中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港仓储物流，所投基础资产属于仓储物流类；
浙商证券沪杭甬高速、平安广州交投广河高速公路，所投基础资产属于高速公路；
富国首创水务、中航首钢生物，所投基础资产属于环保类。

什么是REITs基金?

REITs：Real Estate InvestmentTrusts，即不动产投资信托基金，就是一种把基金资产投向不动产，比如高速公路、数据中心、仓储物流中心、工业厂房、零售物业、医疗物业、写字楼、酒店、公寓等，通过不动产产生的收益，如租金、过路费等来获利，并把所获利润的绝大部分（通常不低于可分配利润的90%）分配给投资者的基金产品。

不动产投资信托基金(REITs)是医疗物业、数据中心、写字楼、公寓、酒店等等。

国内聚焦基建类REITs

我国目前在推进的REITs，基础资产集中在基础建设领域。这9只公募REITs会将80%以上的募集资金投向既定的基建类资产项目，剩余的募集资金则投向债券等固收类资产。

REITs收益来自何处？

REITs的投资者收益益来自两方面，一是分红，一是二级市场价格变化。

REITs分红回报的高低，和相应基础资产的特性、基础资产运营管理团队的运营管理能力密切相关，因为基金分红来源于基础资产的运营回报。

资产特性方面比如说，产业园项目的运营回报与出租率、租金水平等相关，高速项目与客货车流量、收费价格等相关，城镇污水处理项目与污水处理量、水质、污水处理价格等相关，不同类别资产潜在的运营回报天然有差异。

即便是同类资产项目，资产所处地域不同、运营管理团队不同，其潜在的运营回报能力都会有差别。

根据这9只REITs披露的现金分派率（即年度可供分配金额/项目估值）预测值来看，各基金未来两个年度的预期现金分派率有高有低：

由于REITs会上市交易，因此二级市场价格博弈也会直接影响持有人的收益回报。

封闭期超长，发行期认购还是日后再买？

首批9只公募REITs预计合计募集只有300亿元左右，其中大部分将配售给战略配售投资者等网下投资者，小散可认购的规模不大。REITs新概念+规模有限，一经上市发行必然火爆全市场，有日子没见的比例配售可能会再现了。

另外公募REITs的发行设计和其他公募基金还不太一样。

平常公募基金发行都是按照1元面值发行的，但这9只公募REITs采取的是类似于新股IPO的询价发行方式，它们会根据网下投资者在既定询价区间内的报价，来确定一个最终发行价格。这6月初都会迎来询价日，具体什么发行价到时就知道了。

分红方面，这些REITs都约定，只要有利可分就会每年至少分1次，且分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%，分红方式限定为现金分红。

另外，固定+浮动的管理费模式是这批REITs的一个特点。至于浮动管理费如何收，大伙可以具体去查看下基金招募说明书，这里就不展开讲了。

还有一个很值得留意的点，即超长封闭期。由于基础资产是长期运营的不动产，这9只REITs设置的封闭期都很长，最短的有21年，最长的达到99年。但基金成立后会在二级市场上市，想买的、想卖的小伙伴都可以在股票账户通过场内完成交易。

作为个人小散的我们，在二级市场卖出倒问题不大，但超长封闭期注定了这些基金上市后会常见折价。

说到折价，这里要特别提一下的是，由于REITs投向不动产，不动产不可能高频地做资产评估，因此，不同于小伙伴所熟悉的基金每日一估值模式，这些基金的基金估值频率仅为每半年一次。所以说，REITs的净值更新比较慢，投资REITs没法比较及时地把握到其时下的净值水平。

发行期认购吗？我自己不会的，原因就在于它们日后的二级市场价格折价概率比较大。

但我倒是挺愿意在合适的时机去二级市场买一些的。毕竟，相较于投向股票、债券类资产的传统基金，投向不动产的REITs在收益风险上多少都会一些差异性。至于日后可能买哪只，得看到时各只REITs的流动性、折溢价率再定了。

中国REITs基金怎么购买，目前有两种方式，一种是通过银行、基金公司等购买，即场外购买（封闭期为20年以上），另一种是在股票账号里购买，也就是场内购买：
1.假如你是准备长期持有，建议你可以场外购买。场外交易和购买基金类似。主要通过银行、基金公司、支付宝等渠道认购。
2.假如是需要保持流动性，建议选择场内购买。场内购买和买股票差不多。首先要开通股票交易账户。

以上就是两种可以买REITs基金的渠道。

投资者在购买REITS基金前，需要开通相关权限。首次认购时，与基金类似。如果超额认购，将采用按比例分配的方式分配额度。

假如选择的是场内购买，需要先找开通股票账户，大部分券商都支持在线开通REITs权限。
具体开通路径，在券商交易软件中，找到业务办理模块，选择“开通基础设施基金”即可。

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