独角编辑部 独角Mall 2022-11-24 18:29 发表于广东

作为“Z世代”中的一员，我对主打“Z世代”新消费主力刚需的后海汇，抱着满满的期待。

探访过潮流主场的上海TX淮海、华南首个策展型商业广州ycc！天宜，我带着期待与疑问，想看看后海汇与“前辈们”相比，有什么样的差异化。

9月30日，后海汇携着SND华南首家全新概念店、STUDIOUS深圳最高版本店型、NOWRE HOTEL 华南首店、INNERSECT华南首家快闪店、KVK华南首店、野蛮生长深圳首店、DOUBLE CHECK华南旗舰店等潮流买手店开业。

开业一个多月，后海汇的表现如何？Z世代买单吗？

11月22日，笔者来到现场探访，发现既有新潮品牌、特色设计的亮点，也有围挡过多（不完全统计，有56个）、开业率不到50%的槽点。

本文将从项目规划创新力、区位地段力、品牌力、设计力、运营内容力等五个方面打分，供大家参考。

耗时5年

联想拍地，携手铁狮门打造

规划创新力（20）：16分

2016年，深圳联想海外控股有限公司以底价52.66亿元竞得后海中心区一块编号为T107-0079商业用地。据悉，联想竞得用地位于地铁2号线后海站东南侧，紧邻保利文化广场、深圳湾体育中心和海岸城，商业氛围浓厚。

因地块纯商业的用地属性，为规避风险，联想借助优秀的管理经验，引入国际一流的商业地产运营商铁狮门共同打造后海汇项目。

作为一家拥有百年历史的房地产投资管理公司，铁狮门于2006年正式进入中国市场。“目前，铁狮门在中国有5个项目，主要布局于北京、上海、深圳等一线城市。对于中国市场的深耕，我们始终坚持国际化资源整合与本土化运作相结合。”

铁狮门最为知名的项目是上海的尚浦领世和晶耀前滩项目。

二者强强联合，“创意”自然成为了后海汇的标签。

后海汇推出创造性的“多元青年文化社区”定位，将目标客群瞄准了更年轻且更具消费力的Z世代身上，与周边的海岸城、深圳湾万象城等商业项目形成差异化。

在打造上，深圳后海汇延续了铁狮门“快乐建筑”的设计理念并采用Mall+街区的形式。除商场以外，还涵盖了独栋的24小时夜娱中心、户外露天花园及可供Z世代找寻同好的Zpods共享空间等4种建筑形态。

●国内首个商场国潮区-超2000㎡的潮流文化体验区；

●新概念娱乐模式的夜间消费主题区-超6000㎡的24小时夜生活集成街区——无限自在街区；

●超2000㎡自营美食市集和超1000㎡的High Tea Street & Happy Hour Street三大美食空间；

●超3000㎡ 美术&艺术策展馆和超4000㎡硬核潮流运动空间；

●遍布全场的社交活动线下聚点Zpods办公社交空间；

规划定位上，明确以“Z世代”为目标客群，和周边的竞品项目形成了差异化。在几年前就有这样的前瞻性，还是很有勇气的。

位处“宇宙中心”

与4条地铁线无缝链接

区位地段力（20）：16分

深圳后海汇位于深圳市双中心之一的南山区粤海街道，项目紧邻地铁后海站，与地铁2号线、11号线及在建中的13号线和规划中的15号线无缝衔接。

后海作为2号线、11号线的换乘站，单日客流达到5.5万，人流量不可小觑。目前地铁A口可直通项目。

项目总建筑面积达30万平方米，商业经营面积7.2万平方米，周边汇聚了众多写字楼如卓越后海中心、联想后海中心、南山航天科技广场等，以及4公里范围内聚集深圳湾1号、深圳湾公馆等众多高端住宅楼盘。

此外，周边还有保利文化剧院、深圳湾体育中心等城市文化地标。

据房天下数据显示，2022年11月深圳后海商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第9名，在写字楼出售商圈热度榜中位居第32名，写字楼出售价格104101元/㎡，环比下跌0.28%。

空置率方面，2022年第2季度，后海商圈写字楼空置率为24.85%，其中甲级写字楼空置率25.09%，乙级写字楼空置率19.03%。

全市甲级办公楼平均租金显著下降，新兴商务区更受企业青睐。后海商圈的写字楼空置率还是比较高的。

深圳甲级办公楼租金和空置率，2017Q1– 2022Q3

后海汇项目4KM范围内工作人口约为59万人，且通过4条地铁线与外界无缝对接，潜在辐射人群数量超百万，汇聚腾讯、阿里巴巴、字节跳动、中海油、航天科技等500强及科技巨头总部，将吸引近70万商务精英。高知人群、新潮父母、科技青年等人群标签成为后海汇项目的主要消费画像。

与周边的竞品商业相比，高端路线有深圳湾万象城，街区美食性有海岸城，于是后海汇另辟蹊径，走出了自己的零售品牌新潮差异化、茶饮便利性，吸引的更多是周边写字楼人群。