wanniansong 发表于 2011-7-8 21:55
楼主写的很好！十分受益。提出几个问题，和楼主商榷一下：
1、造成房价高的原因分析中，漏掉了金融杠杆的作用，如果银行不对购买第2套房、第3套房进行按揭贷款的话，房价立马下跌。
2、分析日本房地产的崩溃，用到了人口老龄化造成需求不足的分析，十分好，但是年轻人口锐减不足以造成房价崩溃。应该说，日本90年代的房地产的崩溃是受到日本人银行金融系统的破产危机的直接影响。
3、关于2025年，中国人口严重老龄化，及年轻人口的锐减，会不会导致房价迅速下跌乃至房地产业崩溃呢？我觉得不会。首先目前存在房价泡沫的城市都是大中城市，都是各个地区的行政、经济与文化中心。比如直辖市、省会城市、沿海开放城市和内地省会之外的副中心城市等。这些城市的房价是受到整个地区的购买力的支撑的。即使到了2025年，全国范围年轻人口锐减，但是这些地区中心城市人口数量依然庞大，年轻人口比例依然很大。比如现在的上海是中国老龄化最严重的城市，但是上海的常住年轻人（流动人口）比例现在依然很高。这一点你从每天的地铁、公汽等交通工具上可以感觉的到。
4、关于保障房的建设，目前还只是停留在数字游戏中，开工率依然很低，还囊括了城中村改造的回迁房、安置房等。此外，保障房的建设并非集中在上述所说的70个大中型地区中心城市。绝大部分还是二三线城市。
5、县域城市的房价目前是有点虚高，究其原因是因为，第一县域城市的房地产开发利润率总体不高，导致供给不足，第二县域城市的楼盘出租市场的租金交底，不具备投资价值。也造成了开发商不愿意开发。现在的县域城市房价虚高，是略高于市场价值的价格波动，必然会由供给的增加而回归市场正常价格。
6、你文中拿2011年的房屋施工面积为44万平米，从而推算未来5年的房屋施工面积都能达到44万平米，存在逻辑上的错误。房地产开发的周期较长，不可能连年持续保持这么高的开工率。
7、关于香港的房价在97年之后5年的下跌，归为保障房建设，不符合事实，这一点从2003年以后至今香港房价的飞涨可见并非保障房的缘故，因为香港的人口增长率一直不高。事实是香港97年回归后，很多香港中产阶级人士出于对未来“一国两制”的信心不足，而纷纷抛售物业，选择移民海外，造成市场恐慌性崩溃。
8、大城市的土地从来都是稀缺的，现代经济的马太效应，必然决定大城市或中心城市的发展优势只增不减，财富聚集将导致人员聚集，房子出租市场必定具有财富价值，因此，大城市的房子未来也具备“买房养老”得价值。