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面粉比面包贵：房价暴涨之后为什么会暴跌呢？
hao4hao
2634 9
2011-07-29


住宅的基础是土地，购地支出将作为房产成本体现在房价上。土地贵，房价高。这是普遍现象，但不是必然现象。开发商在确定房价时会考虑购地成本，但不能不顾及同类房产的价格。因此，仅地价对房价的影响而言，真正决定房价的是土地的平均成本，而不是单块土地的价格。这是购房者务必分清的。
成本＋利润＝价格。这也不过是经济公式，是一些经营者的愿景。在普遍现象之外，还有特殊情况。残酷的市场教育了很多人，有时成本＞价格，即“面粉比面包贵”。于是，有了众多的亏损企业、经典的失败案例和蚀本的生意人。第2章介绍的“香港置地”正是一家由于高价抢地，陷入财务困境的房地产开发商。
特殊情况通常会出现在什么时候呢？
成本只能在一定程度上决定价格，供求关系制约着价格。在经济学上，价格与供求互相制约就包含了这样的思想。另外，影响价格的重要因素还有国家政策。
如果将某地区（国家）每年（或每月）的房价连成线，会得出一条曲线，与常见的证券市场中的指数曲线或单只股票价格曲线如出一辙，形如波浪。房价的运行正像指数或股票价格一样，有短时间的波峰和长时间的波谷。在波峰和波谷，价格变化不大，涨跌幅度很小，而在另外的两个时期（一般时间比较短暂）则是迅速上涨或迅速下跌。
赫赫有名的职业证券投资人“杨百万”深谙波峰波谷套利之道，将一个波峰波谷周期细分成九个阶段，在波谷后期购入股票，在波峰出售，百战百胜。
100元采购的商品，售价超过100元才有利可图。如果消费者不接受标价，商品要么成为库存积压，要么低价处理。经过等待，积压的商品可能会卖个有利润的价格。不过，等待期可能非常漫长，商品占用的资金损失的机会成本更是难以估算。房价步入下跌周期，时间非常漫长，超过10年的比比皆是。有多少人能够熬过漫长的十年、八年？如果在等待期遭遇拆迁，补偿只有购房资金的若干成，损失更难弥补。
波峰就是“面粉比面包贵”的特殊情况。土地价格波峰时期买地建房，可能会成本高于价格。同样，房价波峰时期购房居住或作为投资，可能会面临房产大幅贬值，投资亏损。清楚了这个道理，在购房自住或者购置房产作为投资的时候，我们心中就有谱了。
若房价运行在波峰，说明房价很难继续上涨，持有房产者可以考虑出售，获利了结，避免房价下跌带来的利润损失和心理折磨；若房价运行在波谷，说明房价很难再下跌，不论是购房自住，或者作为一项投资，都是出手的良机。
北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州23%，北京涨幅最大42%。结合2009年全国房价暴涨的历史，国内房价是处在波谷，还是处在快速上涨阶段，或者是处在波峰呢？——这个问题留给各位读者自己作答。
为什么大量的投机资金涌入，房价暴涨之后还会暴跌呢？这个问题，很多专家都说不明白，其实不难分析。投资资金或投机资金都是以追求利润为目的的。当价格在大量涌入的资金推动下暴涨时，先期买入的资金在帐面上迅速盈利，利润率达到预定目标时，有人就会抛售房产兑现利润，于是价格上涨速度趋缓。一些人发现价格上涨乏力，担心帐面盈利减少，开始抛售房产，波峰形成。一部分投资（投机）者因此相信价格不可能再涨，也加入抛售行列，价格开始下跌。更多的投资（投机者）担心帐面盈利会因价格下跌化为乌有，或因价格下跌造成亏损，大量抛售房产，从而造成价格暴跌。因此，有时价格的暴跌即使ZF也难以操控，原因是谁都不愿意蒙受损失。
不以居住为目的的按揭购房，本质上是一种投资行为，与贷款经商无二。在房价快速上涨期或波峰期，以按揭方式购买房产，梦想房价进一步攀升抛售牟利，是一种典型的投机行为，蕴藏极大的风险，有可能不仅血本无归，甚至背上一身的债务。天网恢恢，疏而不漏。如果是机关公务员参与炒房，随着国家对房地产乱象整治的深入，可能会“偷鸡不成，蚀把米”。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（摘自陆少萍《传说中的房子》一书）
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moorefen
2011-7-29 14:32:51
昨晚CCTV的一专家说，银行压力测试是房价跌去30-50%，银行依然能够坚挺。但是，就是不知道那些贷款的百姓能不能挺住啊。唉！砖家！
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wwwxking
2011-7-29 14:54:50
量力而行....
房子问题....就象前段..有人相信盐会涨价一样......
如果要真有钱,你买100个房子都不用怕.....反正钱多....不买房钱将来也不值钱...
但要没有钱,代款买房...压力就大了...房贷再加上保险...高消费...让很多的人,没有更换自己喜欢的工作勇气...
让很多人变为平庸..............
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全球鹰
2011-7-29 18:52:10
房产属于一种不是很容易变现的商品，一旦崩盘，90%的投机者和开发商都会血本无归，很多投机者、开发商和银行都明白这个道理，所以他们最好的办法就是死扛房价，靠刚性需求一点一点的消耗掉套在手里的房产，死扛房价他们还有一线生机，降价变卖只有死路一掉。这就是目前国家宏观调控如此之重，但房价依然坚挺的原因。
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hao4hao
2011-8-10 10:13:04
为什么大量的投机资金涌入，房价暴涨之后还会暴跌呢？
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beisi8280
2011-8-10 10:48:18
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