保障房建设需要天量融资是伪命题

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收藏 2011-08-05

保障房建设需要天量融资是伪命题
陆少萍

房价居高不下，“群租”盛行、“蚁族”庞大，保障房建设是举国上下关注的焦点。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。3月“两会”期间，住建部副部长齐骥表示：1000万套保障房年度投资约1.3万亿；市县ZF无偿划拨土地，土地的成本是数目不小的一笔钱，5000亿就解决了。另外尚需8000亿元，每套约8万元（且不说2011年国家保障性安居预算有1030亿。其次，2010年土地拍卖成交总价款为2.7万亿元，其净收益的10%逾1500亿）。

多渠道筹集保障房建设资金似乎也就顺理成章了。财政部、住建部、发改委联合发力解决资金难题。6月17日，财政部发债504亿元；5天后，发改委又发文明确各地的投融资平台，可申请发行企业债券，为当地保障房筹资。要确定保障房建设是否需要融资，首先必须厘清保障房建设的哪个环节需要资金。

当前我国大力建设的保障房主要包括廉租房、公租房、经适房、限价房，及城市棚户区改造住房和一些林区、垦区、国有工矿的棚户区改造住房。除了廉租房、公租房（有安居工程支出，2011年是1030亿；还有土地拍卖净收益的10%，2010年逾1500亿）之外，经适房、限价房及棚户区改造房均是出售给居住者的。虽然其售价不过是建筑成本加上3%左右的利润，仍然说明普通百姓负担了一定比例的住房保障成本，国家承担的实际上只有土地成本。棚户区以平房为主，拆除重建而成的住房则多是中高层。这实际上已经解决了保障房的建设用地（1000万套保障房的土地总成本远不需5000亿）。

据测算，商品房百万房款中有40%是土地成本，30%是建筑成本，税费和利润各占15%。1000万套保障房似乎存在的资金缺口8000亿元，将主要用于支付建筑成本，与一部分未减免的税费，及少量的利润。

在实际运作过程中，棚户区改造，尤其是一些林区、垦区、国有工矿企业的棚户区改造，一般是预先收集受益者的建房资金，再拆迁、建房。经适房、限价房则是在房子建成后才确定分配对象，收取建筑成本、少量税费和利润。此外，目前在房地产行业，开发商拖欠施工单位工程款和供应商的材料款早已演变成行业惯例，建筑商垫资建房的“潜规划”盛行，绝大部分的开发商都是在房子销售后、收到房款才与建筑商结算。

不论先与后，“出售为主”的住房保障模式下，出售给居住者的保障房，实际上并不需要ZF负担建设费用，是受保障的普通百姓自行支付了保障房的建设费用。因此，建设用于出售的保障房不需要融资。

由于分配中存在不合理现象，保障房与商品房之间有巨大的市场差价（在上海转让一套100平方米保障房市场利润超过百万元），易于沦为某些人的牟利工具，又由于强拆、血拆难禁，普通百姓拥有住房（部分）产权，还埋下了将来抗拆的不稳定隐患。“出售为主”的住房保障模式，表面上不需要ZF负担建筑成本，由于“出售”的保障房可以转让买卖，实际上加重了国家住房保障的（土地）负担。住房保障较彻底的解决方案，当推笔者在拙著《传说中的房子》论述的“出租为主”⑤。