2005
年房地产估价案例与分析考试真题
一、问答题（共
3题，每题
10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
请问：针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？
装修补偿应如何确定？
对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？
拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发
生哪些税费？
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为
280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了
350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：这样的 ...