11月25日，万科企业股份有限公司(000002，以下简称万科)董事长王石，出现在万科中低收入人群住宅试点项目奠基现场，此时的他刚从印度返穗。
　　王石曾在其博客上透露万科有意研究中低收入人群住宅，而在今年3月的年度业绩报告会上，万科也对外表示即将投入对中低收入人群住宅的试点运作。
　　业界对于万科此举褒贬不一，来自两个相反方向的主要观点是：有专家认为万科作为一个开发企业去运作类似廉租房的项目，是否有角色错位之嫌？而出于“商家不做赔本买卖”的商业运作思维，业内人士认为万科正在借此进入一个全新领域———微利租赁产品的探索。
　　11月25日，借万科位于南海的中低收入人群住宅试点项目奠基之机，在以“中低收入人群住宅”为主题的万科试点项目论坛现场，对于近来外界对项目的种种猜测以及看法，王石均作出回应。
　　
　　“廉租并非廉价”
　　从万科提供的资料所见，试点项目位于广佛地区广东检察官(培训)学院旁侧，所在区域为金沙洲片区。万科在该片区已开发有四季花城项目，并已入住。
　　金沙洲近期土地市场硝烟四起，在今年8月的土地公开出让中，万科联手中粮集团，出资17.5亿元竞得广州市白云区金沙洲B3725D01地块，总用地面积144657平方米，总建筑面积433971平方米。
　　而万科即将开发的这个中低收入人群住宅，占地9000平方米，建筑面积12000平方米，容积率1.3，建筑采用外圆内方的单廊式住宅形式，高度6层，建成后将提供300间单元，最多可容纳900个家庭即1800人居住。每个基本单元约40平方米，月租金在200~300元。单身居住的集体宿舍可供6人居住，隔间式公寓可容纳3个家庭，还可以针对不同的居住需求自由间隔。
　　能够入住项目的两类目标人群包括：暂时性中低收入者，如毕业三年以内的大学生，以及长期性的中低收入者，如城市外来工、长期从事底层工作的群体等。
　　“廉租并非廉价。”王石在论坛上强调，做试点项目是从企业自身资源、企业能力良性平衡出发。
　　“项目的原型是围屋”，项目设计主创人员刘晓都在对公众阐述其设计理念时提及，“将旧有的大宿舍形式，通过传统民居形式转化成现代的新的住宅形式”，项目借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，将传统围屋土楼的形式原型抽象出来，从密度、尺度、空间模式、功能组合模式方面进行演绎。建成后的建筑将呈外圆内方之空间格局，并藉此形成各种类型的公共空间。
　　项目物业管理模式将考虑首次尝试“互助自管模式”，从客户入住到日常居住，及至退出管理均作自管、互助考虑，“开发商只配备两三个管理人员负责日常运营协助”。
　　王石透露，物业管理费用的研讨方案经历了3次会议。第一次会议，该项目负责团队给出了最低的成本费用：1.3元/平方米；第二次提议，仅仅保证保安人员的工资就行：0.9元/平方米，后来又改成0.7元/平方米；第三次会议，一个新概念出炉了———“自管、互助”，由住户自己组织保安和清洁工来管理、打扫小区；公共配套的商铺租赁收入等，也将作为管理费开支。
　　
　　20年回收成本
　　项目预计2008年4月投入运营，那么资金的回收将如何解决？
　　“项目回报期为20年。”王石说，租金水平也是参考政府指导价以及城中村实际的租金情况而定。
　　业内人士伍岳峰分析，万科出于社会责任感，迈出了第一步，此举有其行业和社会示范作用，可为行业赢得社会信任、赢得更广阔发展空间。如其它住宅项目那样，万科的项目标准化操作同样会渗入该项目运作过程。
　　以该项目为例，其租金如果是300元/单元，由20年回报期可以预算，项目收益为5000多元/平方米，以该片区中低水平住宅销售成本价为4000元/平方米匡算，开发商的投资回报率大约为2%~3%。
　　万科始终没有抛离其主流产品住宅，而去做商业租赁产品，这在其开发路径上可见一斑。而这一次是否成为万科进入住宅租赁的另一番尝试？内部人士对此予以否认，“近期不可能将之纳入产品线”，“做大规模的可能性很小”。该人士强调，与其它开发商类似，万科的住宅项目回报期一般在1—2年之内，“现在做什么项目需要20年才回本?”万科只不过尽自身的力量和资源去试运营这类项目。
　　“项目选址临近广佛高速出口，也可以周围人群为目标客户。”万科营销中心有关人士透露，尽管此前有在深圳做试点的想法，但最后还是选在了广佛地区先做，选址和项目定位比较吻合。“今后在其它重要城市也将考虑选址”。
　　对于项目将来的租赁工作，由万科自己做还是另组团队，广州营销中心相关人士表示现阶段还没有定论。
　　事实上，一个项目自从拿地投入资金开始，就会对区域公司业绩有所考量。来自万科周刊的消息透露，万科今后将在上海、北京、天津等地进行中低收入项目开发，并考虑把此类项目纳入产品线。
　　
　　企业公民路径
　　深圳地产学者半求认为，这类项目不可能成为开发企业的主流产品。如果要将解决中低收入家庭住房的话题持久进行下去，并将有关项目向整个社会推广的话，政府的介入至关重要。
　　他指出，深圳和上海地方政府均有过相关举措，例如深圳在一块土地拍卖中将廉租房用地打包，开发商拍得土地后要将之返还给政府；在上海，也有政府与开发商合作建微利房的先例。
　　毋庸置疑，万科的“中低收入人群住宅”试点项目，将为“中低收入人群住宅”这一长期社会课题提供宝贵的理论素材与实践样本。然而，在国内地方政府层面的尝试并未完全铺开，开发商也没有先例的情况下，万科此举充满压力。
　　“目前项目的运作和政府还未衔接上。”王石同时表达了希望得到政府介入、扶持的良好愿望，他还呼吁，“居者有其屋”这一理念的实现，有赖于社会各界长期不懈的努力和广泛参与。