我是个金融的初学者，碰到一些问题，希望高人指点！

1、若永续年金每年支付为 C ，贴现率为 r ，则其在当前的售价等于其以后每期现金流之和的现值，即为 C/r ；但是若干年后，因为永续年金支付期限永无终结，其售价仍为 C/r 。也就是说现在值这么多钱的一笔债券在若干年后还是值这么多钱。 问题是：难道不存在时间价值吗？

2、 假设ABC公司拥有10000股发行在外的股票，本年度盈利100万，计划将20%的盈利留存投资于一个不动产项目，该项目的投资回报率为10%，公司的折现率为20%。

则公司投资之前的股票价格应为 （1000000/10000）/ 20% = 500，公司价格为500*10000=5 000 000

公司投资后，股利增长率= 留存收益比率*留存收益回报率=20%*10% = 2%

头一年每股股利为1000000*（1 - 20%）/ 10000= 80元

第二年为80*1.02=81.6元

第三年为81.6*1.02=83.232 依此类推，因为股利代表了盈利的一个固定百分比，所以盈利也以每年2%的比率增长。

那么利用股利增长模型，公司股票价格应为 80/（20%-2%）= 444.44，公司价值为444.44*10000=4444400 。 与投资前相比其公司价值减少了5000000-4444400=555600

问题：请问上面的计算过程对吗？公司投资于项目回报率小于折现率的项目，会导致企业价值降低，这是为什么呢？