来源：广州日报

　　上下九步行街沿街都是骑楼铺。

　　骑楼铺是广州老城区的特色建筑。

　　商业旺地一铺难求，独栋商铺的价值动辄过千万。

　　老城区一些铺位房产证既有商业面积又有住宅面积

　　广州市老城区仍存有不少骑楼铺，这些下铺上居的铺位原来在房产证中会注明“住宅XX平方米，商业XX平方米”，故此在限购之下，骑楼铺遭遇尴尬。到底是应该把住宅与商业面积“分契”方便出售，还是原证出售呢？中原地产区域营业经理洪韵告诉记者，骑楼铺有商业有住宅，大多是整栋出售，如果业主把住宅与商铺部分分契，势必造成住宅部分大贬值，且难以出售，故此业主都很精明，正常情况下不会分契出售。她最近经手一单豪贤路骑楼铺的交易，该栋商铺4层高，共分三个房产证，商业部分一个证，住宅部分两个证。由于购买人只有一个住宅名额，必须经由现业主申请“合契”（同一栋楼同一个业主，把住宅与商业部分合并到同一个房产证）才能顺利交易。 文/图：记者李凤荷

　　老城区骑楼铺动辄过千万

　　商业旺地，一铺难求，独栋商铺的价值动辄过千万。满堂红商铺部高级经理张嘉伦透露，上下九有一栋骑楼铺出售，一楼为商业用途，二楼为住宅，整栋面积为69平方米，商业与住宅面积各占一半，整栋商铺叫价1900万元。张嘉伦表示，如果这个商铺商业面积为69平方米，的确值1900万元这个价，不过该铺位商业部分只有34.5平方米，投资者的确会比较谨慎。

　　中原地产洪韵表示，骑楼铺有大有小，总价不一，“起表价”数百万是走不掉。如大德路一栋160平方米的三层骑楼铺，叫价600万元；上下九一栋48平方米的骑楼铺，叫价900万元，整栋出租月租金为2.8万~3万元，投资回报率4%；今年八九月他们成交一栋位于北京路财厅附近的骑楼铺，整栋3层，面积400多平方米，成交价2050万元，整栋出租月租收入8万~9万元，投资回报率接近5%。

　　一证有商业有住宅考验购买资格

　　中原地产洪韵告诉记者，骑楼铺算是历史遗留的产物，在老城区如北京路、上下九、光复路、荔湾路、大德路、一德路、同福路一带都广泛存在。骑楼铺都位于老城区商业繁华中心位置，一栋独栋的骑楼铺有的面积小，两三层楼加起来都不过100平方米，十足“筷子楼”；有的整栋面积很大，单层就过100平方米，三四层加起来四五百平方米。

　　洪韵表示，骑楼铺“下铺上居”，同样体现在房产证上。骑楼铺房产证的附记页上会载明骑楼铺补地价的时间，商业土地使用期限和住宅土地使用期限会有所不同。她透露，骑楼铺之所以在房产证上既有商业，又有住宅，这是历史遗留的产物。以前业主根据周边的情况，申请把一楼部分改为商业用途。由于骑楼铺对周边不会造成影响，当时审批也较宽松，业主很容易就可以把一楼部分改商用，故此在一本房产证上会注明“商业面积××平方米，使用年限40年，从××××年×月×日起；住宅面积××平方米，使用年限70年，从××××年×月×日起”。

　　据了解，由于目前住宅限购而商业地产不限购，骑楼铺的房产证既有商业又有住宅，遭遇出售尴尬。地产人士表示，骑楼铺有住宅部分，的确要看买家的购买资格。如果买家家庭名下已有两套房，是不可能买骑楼铺的。

　　专家支招

　　该分契卖还是原证出售？

　　骑楼铺的出售尴尬，有什么法子解决呢？满堂红张嘉伦表示，有些人会以全权委托公证的办法来避免过户，等限购令解除后再过户。中原地产洪韵表示，由于骑楼铺价值巨大，数千万元的投资若不过户，很难确保买家的权益，故此他们不建议买家做全权委托公证。她认为，广州本地家庭户籍可以拥有两套住宅，三代同堂即有6套住宅的名额，一个家族里面不难找到一个符合住宅购买资格的直系亲属，购买资格的问题不难解决。至于港澳人士，在“限外令”之下也有一套住宅的购买资格，若买家之前在广州有住宅，可以通过转让或赠予给亲属的方式，腾空名额来购买骑楼铺。

　　中原地产洪韵表示，骑楼铺有住宅有商业，从理论上说是可以把一个证分成两个证，使商铺部分独立拥有房产证，但没有业主会采用这么笨的办法，因为住宅从骑楼铺中独立出来后就不值钱了。骑楼铺的商铺与上面的住宅共享楼梯出入，若不是连一楼一起出租或出售，无论租售都很困难。以一个一楼商业100平方米、二三楼住宅200平方米的骑楼铺为例，总价2000万元左右，摊平下来是接近7万元一平方米，住宅因此得益很多。

　　洪韵告诉记者，住宅限购以来，她没有见过骑楼铺因遭遇尴尬而“分契”出售，反而见过“合契”出售的案例。他们最近正在处理一宗豪贤路独栋商铺的买卖，这栋骑楼铺分开3个证，一楼商铺一个证，上面3层住宅分为两个证。由于这栋之前分契的骑楼铺同属一个业主拥有，且业主也必须要求整栋骑楼铺一起出售。看中这栋骑楼铺的买家名下只有一套住宅的购买名额，而这个骑楼铺需要两套住宅的购买名额才可以买，故此他们现在正在帮助原业主申请“合契”，即把两个住宅房产证和一个商铺房产证“合三为一”，这样新买家才可以用一个住宅额度来购买这套骑楼铺。洪韵表示，这宗交易要申请“合证”，也从反面来证明骑楼铺业主绝不可能用“分契”的办法来卖铺。分契后的骑楼铺出售难度加大，而且纵然是分契了，最终还是要通过“合契”来满足住宅限购要求。