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2011-12-31
     现在中国城市间的房价相差悬殊,温州、上海、北京房价每平米有两三万元,而西宁、潍坊每平米仅四千多点。房价为什么相差这么大呢?本人所在城市房价大约是11000,现对其成本利润构成进行分析如下:
     1、地价成本4500元。每亩土地竞标价约900万元,容积率3,即每亩可开发的建筑面积约2000平米,即每平米土地成本是4500元(9000000/2000)。开发商购买的土地所支付的款项一部分被征地的农民取得,大部分被当地ZF取走。
     2、建筑总成本约2000元。
     3、税收约1400元,综合税负约占售价13%。其中约260元归中央ZF,其余归地方ZF(营业税5%,企业所得税3%、个人所得税1%,土地增值税3%,营业税附加及其他约0.8%)
     4、其他各项费用约估600元(不同企业相差较大)
     5、开发商利润2500元。
      从上面可以看出,房价11000元中,被ZF及征地农民拿走5900元,即超过50%。
      那为什么有的地方房价只要4000多元呢,主要是地价很低,此外,因房屋售价低税收也低,再就是开发商的利润也低。由于钢筋水泥具有流动性,全国各地价格相差不多,一般售价高的地方建筑质量好些,成本也会高些,但相差不多。
      如果地方ZF将卖地得来钱,一部分用于市政基础建设:路修得宽、两边绿化、灯光等完好、修公园等,使城市很干净漂亮,使市民住得舒适,高房价也算是物有所值。从目前情况看,一般说来房价高的地方市政建设也相对好些。其次要将一部分钱用来建设经济适用房、限价房及廉租房,使当地买不起房的居民有个立地安身的地方。他们祖祖辈辈生活在这个地方,离开这个地方到陌生的地方漂泊是痛苦,或许是不公平的,不人道的,他们有权利在当地安身立命。
       我想如果能够做到以上两点,高房价也是物有所值,也算是符合和谐的思想。香港、东京、纽约的房价很高,可其市政建设也是一流的。

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2011-12-31 23:13:55
都被ZF通过各种方式拿走了,可怜的老百姓
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2011-12-31 23:31:33
你的容积率是三,你见过那块地盖三层?至少6层,普遍在10层以上,你的每平土地成本应该在2000以下。
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2012-1-1 07:55:38
zrhymm 发表于 2011-12-31 23:31
你的容积率是三,你见过那块地盖三层?至少6层,普遍在10层以上,你的每平土地成本应该在2000以下。
容积率是3,表示一亩地(667平米)允许建设的建筑面积是667*3=2001平米。
没有通过容积率进行约束,开发商会将房子建得很密,这样可能家家户户就见不着阳光了。
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2012-1-1 09:25:38
这里面没有贪官收受贿赂造成的灰色成本?
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2012-1-1 10:27:12
兄弟,公共设施、建设等可用税收收入,不是卖地的钱
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