2011年11月28日，尼古拉斯·雷特西纳斯(Nicolas Retsinas)在哈佛大学商学院办公室里接受了《财经》记者专访。他认为，次贷危机让美国意识到问题不是“非黑即白”的，也无法靠专断地选择自由经济或是计划经济就可以解决。
雷特西纳斯曾在20世纪90年代担任美国住房与城市发展部副部长，现任哈佛大学住房研究联合中心主任，也是联邦住宅贷款抵押公司房地美的董事会成员。
对于转型中的中国市场，雷特西纳斯极为关注。他曾数次到访中国，并在哈佛肯尼迪学校筹办的“中国领导力发展”项目中为中国的市政官员和城市规划专家上课，与他们讨论中国的现状和问题。
他将中国的房地产市场比做一锅汤。“你把这些调料都放进锅里，收入、通胀、城市化带来的需求，这些会让你有个概念——对于房地产来说什么是合理的增长。”雷特西纳斯说，“但不管你怎么用这些调料煮这锅汤，都不会煮出价格每年上涨20%的结果。应该说接近通胀的一个数字是合理的。”
“问题在于如何找到正确的平衡点。”雷特西纳斯说，“而关键词是可持续。”而在找到平衡之前，中美两国的房地产或许都是没法煮开的那锅汤。
“最坏的情况是毁灭性的结果”
《财经》：你如何看中国ZF针对房地产市场所采取的严厉政策？
雷特西纳斯：可以确定的是中国，特别是一线城市的住宅价格过热。这些城市房价增长太快，高到消费者无法承担的程度。发生这种情况，有一部分原因是市场中还有大量购房需求，持续有外来人口流入一线城市。
在中国，特别是城市中有许多因房地产繁荣而获利的团体。比如说许多地方ZF的财政收入中有30%-40%是土地出让金，这些ZF有动机让房价不断上涨。
另一方面，中国的中央ZF现在很担心房价上涨，也很担心价格暴跌，无论哪种情况都会给社会带来很多不稳定因素。中央ZF采取的金融管控措施已经开始显现效果了，特别是在一些大城市。但是在二线城市，还是能看到价格上涨。
中国ZF与美国ZF相比更加强势。从某种程度上说，中国ZF可以任意快速地放松或是收紧银根，而美国ZF无法做到这一点。
两年前，我在上海市政协的一个会议上发言，他们问我上海的房价是否过热。我说，从各个方面来看都过热，房价上涨比收入增长快，开发商一直不停地盖楼。他们说你错了，在中国只要我们愿意，我们随时都能把这势头止住。
我的回答是，你们可以，但你们不会。中国ZF可以凭借强势的角色推行价格管制或者其他很多办法，但ZF不愿这样做。从长远来看这才是问题所在，不仅对房地产来说是危险的，对整体经济而言也是。
房地产市场支撑着中国经济。所有人都清楚这个市场已经没有以前的强劲势头了，ZF要放缓它。ZF的挑战在于如何在放缓房地产市场的同时不破坏整体的经济增速。
地方ZF对土地出让金的依赖很严重。如果中央ZF要抑制房地产增长，就要把一些财政收入，一些利益重新分配给地方ZF，想办法补贴地方。
《财经》：现在还有一个问题是如果房价下跌太多，一些购房者会变成负资产。
雷特西纳斯：现在向银行贷款的美国人群中，每5人就有1人是负资产，这些人买房的时间大约在2005年到2007年间。他们中的不少人不再偿还贷款，这属于战略性违约，因为贷款比之前的投资价值还高。
负资产如果发生在中国会有不同。购房者还不起贷款后银行会收回这些房产，而中国的大银行又都是中央ZF所有的，最后埋单的就是ZF。
中国ZF在房地产市场里牵涉的利益太多了，因此他们不能让房价大幅下跌，而是必须让它非常缓慢地下降。房价暴跌会引起很多政治问题、经济问题和社会不稳定。ZF不应让这种情况发生，而是会实施更多管制，让价格尽量保持平稳。
《财经》：你认为中国房地产市场在未来3年－5年之中会发生什么样的情况？最好和最坏的情形会是怎样？
雷特西纳斯：最坏的情况显而易见：房价大幅下跌，开发商停止盖新房，未完工的项目停滞，会有许多房子空在那没有人买，因为市场上几乎没有交易量。这将是毁灭性的结果。
有些分析说中国房价会下跌30%，我不这么认为。大城市房价在6年－8年都会增长15%－20%，我认为中国大城市的价格会很温和地上涨，毕竟还有这么多外来人口产生的需求。这种上涨会跟通胀差不多，接近3%－5%。
最好的情况就是房价能够保持平稳，ZF能够如期完成1000万套保障房。继续收紧银根并完成保障房建设，是会有一些成效的。
我并不清楚中国的保障房究竟怎样融资，谁来埋单？我没有从保障房工程中看到任何经济效益，不敢说这最后会变成怎样。
我认为仅仅靠地方ZF，没有中央ZF的支持是不可能完成这件事的。中央ZF和地方ZF重新分配财政收入，这是他们必须面对的一个现实问题。
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