中金公司：房地产行业07年投资策略报告

　　　　　－－转型期土地与资本盛宴　

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转型期土地与资本盛宴：政策主导下的土地和信贷紧缩一方面提高行业壁垒，维系着行业高利润率，另一方面导致暴利与微利共存，行业整合在加剧；房地产企业一方面通过融资增加土地储备获得高增长，另一方面通过高增长来吸引更多的资金，土地与资本的盛宴正在进行，未来房地产行业将向地产寡头和众多中小项目公司两个极端发展；借助资本市场实现跨越式发展是未来几年优质企业发展的主要模式。
􀂾 还是首选龙头公司：尽管估值水平提升很快，我们依旧看好龙头企业有三大理由：盈利的高增长、资本与管理的联姻和房价上涨趋势未改。丰富土地储备和高速增长的公司都是投资者的首选，我们看好中国海外、万科两大龙头，同时更加关注可能冲击地产第一梯队的华润置地、金地集团和招商地产；业务模式特殊的华侨城、区域性企业栖霞，中华企业、园区类公司浦东金桥、陆家嘴等可长线关注；另外奥运受益者首创置业、亿城也可以阶段性关注。从操作的角度，目前房地产公司估值水平并不便宜加上上半年处于政策敏

目录
房价是涨还是跌？（详见附件一） 10
房价在07 年仍将上涨 10
影响行业发展的其他不确定性因素较少 10
国家还会出台调控政策吗？ 12
政策效果逐渐显现，但仍有政策出台 12
07 年是政策执行年 12
物业税短期内难以实施 12
房地产股票贵了吗？ 13
我们认为NAV 结合P/E 仍是估值的最有效办法 13
提高项目预期售价假设，房地产公司估值仍有吸引力 13
龙头企业可以享受NAV 溢价 13
行业利润率将维持 13
物业持有型公司更具投资价值吗？ 15
持有型公司适合用NAV 估值（现金流折现） 15
不同持有型企业价值不同 15
持有型物业吸引力在下降 15
07 年怎样投资房地产股票？ 16
投资品种选择 16
不同类型公司的选择 16
地产公司区域选择 16
投资时机的选择 16
我们重点推荐的公司 17
附件一、房地产行业走势分析 25
房价处于偏高水平 25
房价泡沫在累计 25
06 年供给小于需求 26
房价在07 年仍将上涨 27
附件二、现有覆盖房地产公司的回顾与展望 39
万科(推荐/000002/16.10 元): 龙头风范尽显 39
金地集团(推荐/600383/17.36 元): 再融资后，公司发展将提速 47
招商地产(推荐/000024/26.45 元): 地产业务开始加速 51
金融街(下调为中性/000402/16.15 元): 发展进入关键期 55
中国海外(推荐/688.HK/9.20 港元): 面向国际化的地产龙头 59

首创置业(推荐/2868.HK/3.61 港元): 大幅度业绩增长可预期 64
富力地产(中性/2777.HK/16.40 港元): 增速将放缓 68
华润置地(审慎推荐/1109.HK/8.16 港元): 仍有资产注入预期 72
世茂房地产(中性/813.HK/13.78 港元): 大盘开发优势明显 76
附件三、房地产公司首次关注 81
陆家嘴(A 股中性，B 股推荐/600663/14.15 元): 寸土寸金看陆家嘴 81
浦东金桥(A 股审慎推荐；B 股推荐/600639/11.95 元): 园区类公司典范 89
中国国贸(中性/600007/10.17 元): 国贸三期，成长的关键 96
栖霞建设(审慎推荐/600533/11.60 元): 立足江苏省，高成长可期 104
中华企业(推荐/600675 /10.92 元): 老牌房地产企业焕新春 113
亿城股份(审慎推荐/000616/9.20 元): 受益于市场向好 122
阳光股份(中性/000608/9.55 元): 调整业务结构，进军环渤海 132

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