房地产业实施全面预算管理的52个要点

李仿

1． 房地产开发项目手册

2． 各部门的预算草案——进行资金平衡计划

3． 明确各部门的责权

4． 勾画企业流程图和相关内控系统

5． 考虑内部服务有偿制，如内部货币——行政财务办公有偿制

6． 收集集团平均效益水平，项目以前年度成本结构百分比情况

7． 透析集团信息结构，关注信源及各部门信息需求

8． 避免数据冗余

9． 区分变动费用和固定费用、可控成本与不可控成本

10．明确各项目战略目标

11．价值链——各部门都有价值，相互之间有关系

信息链——信息的传递过程

组织链——组织流程

12．关注各部门的工作量

13．健全、理顺各部门的基础工作

14．适合房地产的指标体系（预收属于长期负债，存货属于长期资产，流动比率的计算不同等）

15．沟通的四大体系：决策体系、报表体系、业务体系、组织体系

16．预算的实际执行者应是对预算各环节最熟悉的人

17．把各种需要的数据输入计算机应得到不同方案，以比较、确定最终的预算方案

18．明确各指标的含义和相互关系

19．各专业部门集中管理，为预算的专业归口管理奠定基础，企业管理以财务管理为核心，财务管理以资金管理为核心

20．基层业务单位——归口管理部门——预算部门

21．通过责任预算分解总预算

22．预算分为专业预算和业务预算

23．各个部门都是一个价值中心

24．按照统一的会计制度执行会计口径

25．便于责任划分，利于落实控制、分析考核

26．充分利用基础表——成本控制点

27．结合物的要素和人的要素分解目标成本

28．区分业务信息与会计信息

29．关注作业成本和成本动因——人根据不同的目的消耗一定的资源，在各个环节形成应有的价值

30．分预算要关注业务经理的信息需要，变消极为主动

31．关注各指标的同质性和可比性

32．建立应急基金——不可预见费

33．业务信息——财务信息——关联信息

34．基础性数据——总结性数据——辅助性数据

35．使相关信息传递给相关的人员

36．统一报销制度，明确一个单位报销，征收总公司管理费

37．持续关注现金流动比率，预警过度投资

38．业务处理标准化

39．资金预算反馈表——细化的资产负债表、利润表、现金流量表

40．明确表格体系中组织机构的线条，注意表格体系的衔接与勾稽

41．产品——流程——作业——资源

42．预算诱导机制——套取真实信息——注重个人私利——预算目标与个人目标的结合

43．格罗夫斯机制：

业绩评价基础指标=部门实际业绩+其他部门预期利润之和

=公司所有部门预期利润之和+管理者所在部门的预算执行差异

44．确定成本分摊原则

45．可研报告——预算——老板的期望

46．实行动态成本反映

47．利用相关的内部基础表格

48．项目工程进度及形象进度与工程款支付进度结合，了解施工组织设计

49．分包管理、现场管理和资金控制相结合

50．房地产开发流程——节点控制

51．作业成本、目标成本与责任成本相结合

52.规范合同签订，明确相关信息