合理的产业政策是房地产业健康发展的保障

周京奎

房地产业是国民经济重要的支柱产业，其发展程度与城市和区域竞争力、产业竞争力、金融竞争力和国民经济稳定有着密切的关系。然而，基于我国特殊的国情，国家房地产政策对房地产业发展和国民经济发展都起着至关重要的作用。国内学者虽然对房地产政策选择和政策效应做了一些研究，但缺乏对国家房地产政策体系的系统研究，更缺少政策效应评估方法和体系方面的研究，对房地产实践中出现的疑难问题以及政策失效问题，难以给出具体的、科学的解决方案。

　　国外房地产市场比较成熟，但也存在一些问题，众多经济学家从不同角度探讨房地产政策效应：

　　１．政府对开发项目的干预方式。美国政府主要是州以下的地方政府对房地产开发项目进行干预主要通过两种形式：一是要求各类房地产开发商向政府缴纳各种费用；另一种干预手段是项目审批以及由此产生的项目搁置与延缓。

　　２．土地供给约束对地价的影响效应。在２０世纪８０年代前后，一些学者认为建立土地供给约束机制将对已开发土地价格产生正向影响，对未开发土地价格具有负面影响。进入２０世纪９０年代，国外学者更加关注土地供给约束与住宅价格关系的研究。在２０世纪９０年代，一些学者利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据对土地供给限制与住宅价格的关系进行实证研究时发现，土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，土地利用限制越严格，住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。

　　３．土地利用规划的经济效应。国外学者在对土地利用规划的社会福利效应评价方法进行了研究，并用该方法对英国市镇土地利用规划的收益和成本进行了分析，结果发现土地规划的福利效应和分配效应非常大；土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关，当总的土地没有出现限量供给时，土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响；建立土地供给约束机制对房价的长期影响并不与李嘉图的剩余地租理论冲突，在对英格兰等不同地区进行研究时，发现地价和房价的关系因区位不同而有较大差异。

　　４．金融政策对房地产价格的影响。国外学者对该问题进行研究时发现，抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大，但具有较高的住宅供给和需求弹性；利率与住宅需求呈反比关系，提高利率将导致投资和住宅价格同时下降；降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率，并降低了对住宅价格的影响，两者之间呈负向关系；名义利率是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系；美国地区房价与抵押利率存在负向关系；住宅的抵押价格取决于实际利率，实际利率越低，抵押价格上升的越快。

　　５．外部环境改善政策对房地产市场的影响。国外学者在对该问题进行研究时，发现服务部门空间需求的增加，是全球房地产业走向繁荣的主要诱因；信息技术的发展为家庭办公创造了条件，在城市和区域层次上促进了房地产业发展。然而，一些学者也提出了相反的观点，认为如果信息技术得到大量应用，人与人在办公场所接触就会成为补充，未来房地产需求数量会下降，空间分布的范围也会缩小。

　　显然，国外学者对房地产政策效应进行了诸多研究，但与国内学者一样，他们的研究同样不具有系统性，也没有建立一套有效的政策效应评估机制。我国房地产市场正处于快速发展阶段，为使这种发展趋势继续保持下去，促进国民经济的健康、稳定发展以及和谐社会的构建，我们必须运用科学的研究方法，建立房地产政策体系和政策效应评估体系。为此，需要对以下几个内容做详细分析：

　　１．对房地产发展阶段进行研究。２０世纪末期，我国的土地制度改革使土地使用权进入了市场；房屋制度改革则使房屋逐步推行商品化。在这种经济背景下，我国房地产业成为国民经济的支柱产业，处于房地产业发展倒Ｕ曲线的上升阶段，在这一时期房地产业发展必然要经历供给、需求和价格同时长期高位增长的时期。但目前国内学者仅用表现指标判断我国房地产市场运行状况，其结论尚缺乏科学性。所以，对房地产市场状况、发展趋势做出科学判断是制定有效的产业政策的前提条件。

　　２．对房地产政策效应评估机制进行研究。对该问题进行研究时，将首先对房地产政策体系范围进行研究，再对不同政策进行分类，最后按照不同类别设定政策评价指标体系。可以主要从土地政策效应、金融支持政策效应出发，探讨评估指标体系的构建。所构建的指标体系主要有以下几种类型：房地产价格评价体系、房地产结构评价体系、房地产增量评价体系、金融支持程度评价体系。

　　３．对金融支持政策路径及政策效应进行研究。我国现行金融体制滞后于经济发展，其中以银行为主的房地产金融支持体系不适应金融业、房地产业及国民经济发展的要求，因此，寻求金融体制创新，并提高金融支持效率已是必然趋势。如果将金融创新理论作为研究的理论平台，从理论层面上归纳房地产金融支持体系创新得以实现的条件，对不同房地产金融支持模式下房地产金融体制创新与金融支持效率关系进行实证研究，可以提出一套评判金融支持体系完善程度的标准，进而提出我国房地产金融支持体系创新所应包含的内容，确定促进金融体制创新和提高金融支持效率的具体举措。

　　４．房地产政策对城市与区域经济的影响效应进行研究。房地产业不仅为城市、区域经济发展提供舒适属性不同的活动场所，而且在消费支出、财富分配、投资、财政收入、金融支持等领域对城市、区域经济产生重要影响。同时，城市、区域经济的提升反过来会提高投资者和消费者在房地产数量、质量等方面的需求，使房地产业保持健康发展态势。因此，城市、区域经济与房地产业之间存在互动机制。因此，从房地产业对城市与区域经济的影响效应出发，判断房地产政策是否有效，并可以结合实际情况调整相应的政策。

　　５．对土地征用政策和土地供给政策效应进行研究。通过对工业化、城市化进程中所出现的征地与农民利益之间的矛盾的深层次分析，探索既可以解决工业化、城市化进程中所需的土地问题，又使农民的利益得到保障的新的土地出让模式。通过国内外对比和实证分析，可以发现土地资本化机制是一种双赢的制度，它可以使农民在不失去土地的前提下获得股利，还将对工业化产生积极的影响。因此，对土地资本化机制实施的可能性及运行模式进行研究也是一个重要的研究内容。