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http://wallstreetcn.com/node/15763

2012年07月07日 20:19

纽约时报：5年前，商业地产蓬勃发展。商业地产抵押贷款拖欠率创历史新低，同时向投资者出售的商业地产贷款也创历史新高。

现在，07年证券化的商业地产贷款已经开始到期了，这些贷款的质量有多差很快就能清楚。事实证明，投资者抢购的时期是最差的投资机会。

商业地产抵押贷款和居民住房抵押贷款不一样，期限很少长于10年，多数只有5年。而且大部分不需要在期限内归还本金，而是在到期时一次性归还。所以坏消息往往在到期日到来。

Trepp L.L.C的高级执行董事Manus Clancy说：“2007年发行2012年到期的贷款，只有28%的有能力全额偿付。”

没有比Joel S. Wiener在曼哈顿拥有的公寓楼更疯狂的例子了。2006年，这36个公寓只能产生540万的现金流，但它居然抵押了2.04亿的贷款，这笔贷款的年利息是1270万。银行把这笔贷款出售给投资者时，并没有披露业主因非法提高租金正在接受调查，而只提及极为乐观的展望。

银行为什么会觉得贷款的数额合理呢？招股书中说，因为纽约市的租金涨速很快，同时公寓的维护成本只会轻微上涨，到2012年，公寓产生的现金流将会上涨到1800万。而德意志银行正是基于这个预期来计算贷款数额的。

根据这个方式计算，这些公寓价值2.55亿，2.04亿的贷款只占市值的80%。

大部分的贷款没有上述Wiener的情况疯狂，但也已经变成了“僵尸”贷款。它们看起来还活着，其实已经死了。因为大部分贷款的抵押物产生的现金流只能勉强满足利息的需求，一旦到期，它们的价值不足以达到再融资的门槛。

对于这些商业地产抵押证券，修改条款，延长期限，或寻求新的资金进入假装完好是最明智的选择。

Trepp的报告显示，61%已经到期的商业地产抵押证券还处于未偿付状态。其中一半修改了条款或延长了期限，另一半处于“僵尸”状态——不修改条款但继续存活。

Trepp的报告还实现，超过10%商业地产抵押证券中的贷款有拖欠的情况。

10年前，商业地产抵押证券开始蓬勃发展，银行赚了很多的钱，业主也从中套取了大量的资金。而投资者却成为今天最大的受害者。