多地调整公积金政策刺激“刚需”

2012年10月25日00:31经济参考报

24日，武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。

公积金政策调整部分还包括“买二手房后可立即提取公积金、简化提取配偶公积金手续”等。武汉住房公积金管理中心称，“本次相关政策调整旨在进一步加大对职工解决自住住房问题的支持力度，更好满足职工刚性购房贷款需要，方便缴存职工提取使用住房公积金”。

记者注意到，调整公积金政策的并不止武汉。最近广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，湖南省长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛等地区早前也先后实施公积金“异地互贷”。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，一般来讲，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不温不火”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的回升。

他进一步分析，“公积金贷款利率较商业贷款低，可以降低购房者购房成本；还可以充分利用购房者自己公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费。”

“部分城市利用公积金贷款购买首套住房还可享受首付两成的政策”，张宏伟告诉《经济参考报(微博)》记者，“如沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成；此外，广州也曾规定，首套房90平方米以下最低可公积金贷款两成首付；而武汉市也出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法”。

截至目前，全国已经有超过20个城市上调了公积金额度。业界认为，公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。

张宏伟最后指出，针对公积金的这些调整政策对购房者而言，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护。

“熟地铺”只能租出“白菜价”，滞租敲响警钟

2012年10月25日08:30长江商报

“好不容易存的几十万，在首义路付个首付买了一个小商铺，没想到租金不及利息，收益只有指望商铺升值了。”在省直单位上班的向先生至今没想通当初的热铺如今怎么只能租出“白菜价”。回望自限购令实施以来，不少投资者资金找不到更好投资渠道，开发商又借机大势宣传商铺稳定收益，不仅让铺价一路高涨，而且成交持续火热。而在商业地产火热的背后，记者发现武汉市中心越来越多新旧商铺出现滞租迹象，这对投资者来讲，无疑拉响了警钟。

选铺不挑“过量铺”

在武昌井岗村一社区商业街内，烟酒店老板廖先生最近十分发愁。“门面转让都贴出两个多月了，询问的人寥寥无几。”廖先生告诉记者，当初选择在该小区门口开店是看中小区规模大，又临近武昌火车站，以为能在强大人流中分一杯羹。

记者在该小区走访发现，整个小区虽有18栋并且入住率非常高，但是小区两个大门都有烟酒店，并且还有一个超市，可见烟酒生意已有饱和迹象。

“这么大一个小区，美食街规模又不大，总共不到十家餐馆，没想到生意会这么差。”在027社区美食街内，一瓦罐汤馆的老板向记者感叹现在生意越来越难做，假如只能空转出去的话那就血本无归了。

在商户抱怨日子难过的同时，不少房东也在后悔自己投资太过草率。“当初看好南湖的发展，该社区也是品牌开发商打造的大型居住社区，所以就购买了一套80平米的社区商铺，几年了，还是租不出价来，想出手却没人接手。”在一大学建筑设计院上班的李先生表示，自己当初太高估社区购买力。

在不少房产交易网上，记者发现不仅有很多市中心优质商铺转让，而且还有不少占据优势地段的原始铺也在找承租人。众所周知，对于商户来讲，抢到原始铺不仅可以免去转让费，还能占据先机选择经营业态，为何不少成熟地段还有原始铺没能寻到新主呢？记者调查发现，一般面积较大的原始铺和新开发不久小区的底铺以及综合体中位置较差的商铺最容易出现无人接手的状况。

“熟地铺”滞租成饱和标志

当下，每个新楼盘都或多或少地规划有商业配套，每个片区商业综合体也在不断涌现，究竟一个小区、一个区域商业的饱和度是多少呢？武汉榕源房地产开发有限公司策划经理刘锐表示，在商业进化中，任何形态都很难说清其数量该有多少，因为这是由市场需求和竞争能力决定的。

湖北省社科院经济学院副院长叶学平曾在“首届湖北商业地产发展论坛”上指出，下一个十年将是商业地产的蜜月期，但是在商业地产在蓬勃发展的时候，背后也隐藏了一定的风险。可见，不管是社区商业还是城市综合体，商业后期的培育和运营十分重要，后期产生优胜劣汰的现象也是必然的。

“拥有一个商铺就相当于多一个人在上班。”这是不少投资者的原始想法，然而这完全建立在商铺可以租出去的假设上，一旦商铺不能出租或廉价出租都必然会给投资者带来巨大的损失。所以，投资者在买商铺时不能只考虑价格、租金水平，还要看区域商业经营的饱和度以及详细了解项目的商业规模和周边商业经营情况。

事实上，目前很多商业地产的回报率达不到8%，有的连5%都不到。投资者在面对商铺销售员所承诺的高回报得留个心眼，估算投资回报这个工作最好还是由自己来做比较保险。另外，投资者还需要有超前的眼光和良好的心态，因为不少商铺短期之内靠租金其实并不现实，更多还是期待后期升值。

“在市中心成熟地段，出现商铺长时间滞租，这毫无疑问是区域商业饱和所致，投资者应该警惕。”刘锐表示，一个区域内有大量商铺出现空置，或者即使出租情况还可以，但是租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事，因为“死铺”的出现是区域商业从供不应求走向饱和的一个标志。

光谷一繁华地段的商铺，至今未找到商家。