内含报酬率,是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率。。

我想请教一下，在计算每年的现金流入的现值的时候，要将贷款的利率（或者贷款的利息费用考虑进去吗？、

比如：一个固定项目，第一年现金流出为1000万元。按8年计提折旧。第二到第五年第年取得租金收入为200万元。

那第二到第五年的每年的现金流入计算过程为：

每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  =  200-200*0.05-125=200-10-125=65
每年净利润：=利润-所得税  =65-65*0.25=48.75
每年现金流入=净利润+折旧费用  48.75+125=173.75

然后，再依据现金流入与流出来计算内含报酬率，请问是这样的吗？？

那么在计算每年利润的时候： 每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  这里要不要减去财务费用（比如设想这1000万元的固定资产项目是贷款的，会产生贷款利息）

这里将我搞糊涂了，，所以请教一个各位高人，在计算  每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用  时，，要不要减去这贷款的利息费用？变成：  每年利润=租金收入-营业税金及附加-折旧费用-财务费用？

还是假定这笔款是我自己的，不用考虑这笔贷款利息费用？