提      要

本文全面、系统地介绍了美国房地产业发展的历史背景和现状，着重论述了其房地产金融体制的建立、发展及其重要作用，并在此基础上，结合深圳和我国具体实际，借鉴提出了构建有中国特色房地产金融体制的新型模式，同时引入了政府金融平衡机构的双向作用机制，为政府通过市场杠杆对房地产业实施宏观调控和实现国民经济良性循环探寻了一条切实可行的途径和行之有效的运作方式。

目      录

引      言... 10

第一章 概 论... 14

第一节 房地产的涵义、分类及特征... 14

一、房地产的涵义... 14

二、房地产的分类... 15

三、房地产的特征... 15

第二节 房地产市场... 18

一、房地产市场的性质... 18

二、房地产市场的供求关系... 19

第三节 房地产经济发展的重要作用和意义... 23

第二章 美国房地产业的发展与国家宏观调控措施... 28

第一节 美国殖民时期至19世纪80年代后期房地产业的发展... 28

一、房地产市场的形成... 29

二、铁路交通业的发展在房地产开发中的作用... 34

第二节 美国１９世纪末叶至二战时期房地产业的发展... 37

一、商业中心区的房地产开发... 38

二、现代化城市公共设施的初期建设... 45

三、美国房地产业在20世纪20年代高涨时期的发展状况... 51

四、大萧条及二战时期——美国房地产业的发展... 60

第三节 美国二战后房地产业的发展及现状... 78

一、郊区城市化建设与战后房地产复苏... 79

二、都市更新与都市中心区的复兴... 88

三、70年代至90年代美国房地产业的发展状况... 106

第三章 美国房地产金融业的发展... 119

第一节 美国联邦储备银行... 120

第二节 美国房地产金融市场... 122

一、一级市场... 122

二、一级市场的抵押贷款的放贷机构... 123

三、二级市场... 126

第三节 房地产筹资技巧... 138

一、定期贷款... 138

二、分期偿还贷款... 139

三、可调利率抵押贷款... 139

四、飘浮式贷款... 139

五、扩幅式长期抵押贷款... 140

六、逆向年金抵押贷款... 140

第四节 房地产金融的贷款方案... 141

一、常规贷款... 141

二、个人抵押贷款保险方案（ＰＭＩ）... 142

三、联邦住房管理局保险的贷款... 143

四、退伍军人管理局担保的贷款... 145

五、农业管理局的贷款... 147

第四章 深圳房地产业的发展... 148

第一节 深圳房地产业的发展及房地产市场的形成... 148

一、起步阶段（1979～1986年底）... 150

二、形成阶段（1987～1989年底）... 152

三、由高涨至稳定发展阶段（1989年底）... 153

第二节 深圳房地产市场的结构... 157

一、一级市场... 157

二、二级市场... 158

三、三级市场... 158

第三节 深圳住房制度建设与改革... 160

一、福利房... 162

二、微利房... 162

三、商品房... 163

第四节 深圳房地产业存在的问题... 163

一、房地产周期的困扰... 164

二、供求关系不平衡... 166

三、商品房价格高企... 167

四、商品房空置率过高... 168

第五章 关于构建有中国特色房地产金融体制的构想和设计... 170

第一节 构建新型房地产金融体制的重要意义和作用... 172

一、建立房地产金融新体制，拓展房地产金融业务，有助于发挥房地产市场的杠杆作用，加快房地产存量消化。... 172

二、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，有利于开发商盘活资金，开展精品开发的竞争，加速推进城市国际化建设进程。... 173

三、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，可以支持和促进住房制度改革的深化，通过调整消费结构，合理引导消费，减轻国家和企业的负担。    174

四、建立房地产金融体制，发展房地产金融，有利于增加房地产投资，推动房地产业持续、稳定、健康发展。... 175

第二节 构建新型房地产金融体制的可行性... 177

一、房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求。... 177

二、有先进的经验可以借鉴... 178

三、深圳具备良好的试点基础和条件... 180

第三节 中国房地产金融新体制的架构设计... 181

第四节 中国房地产金融市场... 184

一、我国和深圳房地产金融一级市场的现状... 184

二、一级市场的架构及存在的主要问题... 189

三、二级市场的建立... 191

结       论... 203

其他建议... 206

致      谢... 209

主要参考书目... 210

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