[转帖]评成都购房补助

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收藏 2005-05-15

评成都购房补助（2003年）谢枫（杭州）谢鉴泉（南昌）最近，成都市政府规定：在成都市五城区和高新区范围内购买普通商品住房（包括新建普通商品住房和二手住房）的消费者，可以得到政府给予的一次性购房补助。购房补助发放的标准是：购买新建普通商品住房120平方米（建筑面积）以下，按成交总额补助1%；120平方米至180平方米（建筑面积）按成交总额补助0．5%；个人购买二手住房180平方米（建筑面积）以下按成交总额补助1%。在城市房屋拆迁和农村征地拆迁中，实行货币化补偿的被拆迁人，在订立拆迁协议的一年内购买普通商品住房的，也按一定比例享受补助。补助面积的确定可在所购房屋的面积基础上增加被拆除房屋的面积。二次购房的消费者也享受这项补助。成都市市政府新闻发言人说，采取这一措施是为推动成都市房地产业的发展，为成都市经济的持续快速发展提供新的经济增长点和新的消费热点。同时激发市民买房和“二次置业”的热情，进而优化成都市的房地产市场结构。据悉，政府补助购房户在全国尚无先例，此项政策将在成都长期实施。在当前的情况下，成都市的购房补助对象主要是两种人：一是“为居而买”的购房者，二是“为卖而买”的“炒房者”。“为居而买”的购房者，一般只买一次，得到一次购房补助就完了。“为卖而买”的炒房者则不同，他们不断地买卖商品房，不断地得到政府的住房补助，把政府的补助变成了新的利润，于是，政府的财政资金，通过购房补助不断地进入“炒房者”的腰包。开发商看到政府有购房补助，也想从中瓜分一部分利益，它们通过提高房价来取得，这样，房价通过“成本推动”、“需求拉动”和“补助鼓动”的综合作用，必然上扬，当上扬的部分等于政府的购房补助时，“为居而买”的购房者的收益为零，尽管有政府的购房补助，从动态看，经过一定周期后，“为居而买”的购房者实际上并没有得到政府的购房补助，而是由开发商和“炒房者”共同瓜分了这笔补助，当地政府也从房地产不断的交易中取得了丰厚的税费收入。我们认为，成都市政府对房地产的这种干预，从静态看，从短期看，从表面看，购房补助的发放对推动房地产的发展和促进住房消费有一定的作用，毕竟，它给购房者带来了眼前的一定利益；但从动态看，从长期看，从深层次上看，购房补助的发放，会产生诸多负面效应： ①它在一定程度上阻碍了房地产市场的发育。从政府与市场的关系看，在市场经济条件下，市场起基础作用，政府起补充作用，当市场机制失灵时，政府起纠正作用。有关资料显示，成都市的房地产市场还是比较成熟的，在这种情况下，政府插上一手，必将使“看得见的手”对“看不见的手”产生“挤出效应”，从而减弱市场机制的调节作用。特别是真正意义上的商品房，本应按价值规律办事，政府的干预，必然打破了原有的市场秩序。 ②它在一定程度上阻碍了“房改”的深入发展。目前，我国的“房改”还没有完全到位，一是有不少人还没有参加“房改”，没有参加货币性分房；二是既使参加了“房改”的人，其购房却无法进入市场。在“房改”中，老人有老办法，但新人却缺少新办法。从分实物转到分货币，必须有一笔实实在在的货币用于购房。现在，除了广东按职级给予工作人员以“房贴”外，其它地方，有的没有给，有的给一点，有的不规范。在进行购房补助的情况下，“炒楼花”的人不断地得到补助，而中低收入者，买不起房，则得不到任何补助，从而延缓了中低收入者购房资金的积累。另外，“房改”房政府拥有部分产权，“房改”房购买者无完全产权，不能自由进入市场。如果把注意力放在发放购房补贴上，必然会忽视对房地产市场的培育，“房改”发展的步伐将放慢。 ③它在一定程度上使财政支出失去公平。在公共财政体制下，财政支出主要用于公共物品和准公共物品。而购房补助却将财政的钱用于少数人购置私人物品。当前，在股市低迷的情况下，“炒楼花”已经比较普遍，有的人成单元成栋楼地购买商品房，并不是用于自已住，而是作为投资，获取高额利润。财政的购房补助却作为利润的一部分进入了富人的腰包。这对于解决老百姓住房起不了什么作用，有悖“居者有其屋”的初衷。 ④它不符合财政补贴改革的方向。我国财政补贴改革的发展方向，是在深化价格改革的条件下，逐步缩小补助的范围。购房补助不但扩大了财政补助的范围，而且影响了商品房完全市场的建立。在发放购房补助的情况下，价格杠杆被扭曲,价格完全不能反映商品的价值，影响了深化价格改革的顺利进行，阻碍了财政补贴的改革。现在的问题是：政府干预要干预到什么程度？用什么手段进行干预？从西方发达国家的情况看，例如英国，它们把住房分为三大部分：一部分是商品房，政府一般不干预，让“看不见的手”起作用；一部分是低价房，根据中、低收阶层一个人的12年的收入总额作为一套住房的价格，卖给中、低收入家庭，依此也可以逆向运算测定那些人是中、低收入家庭；一部分是低租房，有的人也许一辈子也买不起房，有的人暂时买不起房，但又要住房，只好住低租房。对于低租房和低价房，“看得见的手”起一定的调节作用。从干预的手段上看，政府都要依据市场，或者给开发商以补贴（仅限低价房和低租房），使之适当降低销售价格和租金，卖房或租房给中、低收入者；或者给中低收入者以补贴，使他们按市场价购房。由此可见，政府对商品房的开发和销售是不干预的，政府的干预范围应仅限于低价房和低租房。弗里德曼说过，经济问题总是和选择联系在一起。在我们面前，有各种不同的政策供我们选择。我们认为，当前，可供选择的办法还有：一是要对商品房进行分类，分别采取不同的手段。如前所述，在英国，它们把住房分为商品房、低价房和低租房，政府对商品房不进行政府干预，政府只对低价房和低租房进行干预。我们也可以对住房进行分类，把住房分为商品房和经济实用房（或安居房，以下同），对商品房，政府可以不干预，让“看不见的手”起调节作用。对经济实用房政府可进行干预，发挥“看得见的手”的作用。这样就防止了“胡子眉毛一把抓”。二是要选择适当的补助对象，让补助发挥更大作用。当前，我国社会出现了贫富悬殊的情况，中低收入者和高收入者拉开了距离。高收入者有的已住进豪宅，有的住进了别墅，他们不在乎财政的那点儿补助。对于中低收入者来说，他们寄希望于政府补助，没有政府各方面的优惠政策和补助，在当前房价居高不下，下岗失业增加，教育费用飚升的情况下，他们是买不起房子的。因此，财政补助的对象不是所有的购房者，而是中低收入的购房者。三是要考虑“房改”因素，切实解决中低收入家庭的购房资金问题。按一些国家的经验，中等收入的员工，平均12年的工薪收入可买一套住房，从而可以测算出平均补贴额，即：中档房屋售价总额÷12年÷12个月，其得数为平均月收入额。如果以工薪人员的月收入为2,000元计算（因为工资在增长，有刚性，不能以眼前的工资为准，要以今后第七年的工资预期为准），则2,000（元）×12（月）×12（年）=288,000（元），也就是说经济实用房的价格要控制在30万元左右。这样，政府的调控就有了明确的目标：一方面要调节好经济实用房的价格；一方面要提高中低收入者收入水平和补助数额。