供给短缺与房价泡沫下的调控
投资要点
行业发展脉络：短缺—房价上涨—投机出现—泡沫—调控；
受一系列政策影响，房地产开发必须的土地及资金的供给增幅均大幅下
降，最终导致房地产供给增速下降，从而形成短缺；
供给短缺加之土地成本上升，导致房价上涨加快；
房价上涨加快招致投机需求，这进一步助长房价上涨速度，从而形成恶性
循环，导致泡沫出现；
ZF出于对地产泡沫的担忧及维持金融体系稳定，构建“和谐社会”的目
的，开始对房地产行业实施调控政策。政策的核心目标是稳定住房价格。
已出台政策尚无法从根本上稳定住房价格，拓展房地产融资渠道成为必然
选择，住房供给短缺仍将持续
稳定住房价格必须打击投资需求，并增加供给以结束供给短缺；
已出台政策可以有效打击投机需求，包括禁止期房转让、两年内交易要征
收营业税、增加中低档住房供给、提高住房贷款条件及利率；
但已出台政策并没有解决住房供给的短缺问题，因为资金短缺是供给短缺
的根本原因，现有政策并没有增加开发资金融资渠道，从这一点看，要真
正稳定住房价格，必须增加房地产资金来源；
由于银行要规避风险，必须拓展银行以外的融资渠道。信托、产业基金、
资产证券化等都是很好的渠道，但由于目前这些渠道尚末打通或者融资能
力非常有限，在短期内，住房供给短缺仍将持续，但由于投机需求消失及
正常需求的观望，房价涨速将下降，部分地区房价可能出现下跌；
对上市公司来说，房价涨速下降将导致毛利率下降，销售放缓导致资产周
转率下降，从而业绩增长下降；
泡沫较严重的地区的公司受影响最大，特别是长三角地区业务比例较大的
公司受影响更大，包括万科、金地集团、栖霞建设等；
泡沫不明显，且存在明显短缺地区上市公司仍有望维持较高增长，短缺较
明显的北京及深圳两地，未来房价仍将保持较快上涨速度，对这两个地区
的公司来说，仍然可以保持较高的毛利水平及较快销售速度。其中包括招
商地产、亿城股份、阳光股份等；
非住宅类上市公司受影响最小，其中主要包括金融街、中国国贸；
由于近期地产股下跌较多，目前动态市盈率已经非常低，值得重点关注，
当利空调控政策出台完毕后，有可能出现较好的机会，因为供给仍将处于
短缺中，房价仍会上涨。可重点关注金融街、华侨城、招商地产、亿城股
份等。
房地产行业
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