一、REITs在中国的发展意义
    1.对投资者的意义
    REITs作为一个金融市场工具，具有收益稳定、回报丰厚、抗通胀性强的特点。由于投资者分红来源于REITs投资的房地产租金收入，现金流的可预测性强，加之所投资的房地产物业分散化、多元化，因此风险系数较低，且地产租金与市场景气指数相关度高，因此通胀风险能够较好地以现金形式体现在租金收入上。REITs和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.0329 ，和上证综合指数的关联指数为0.5813，所以把REITs放进投资组合可以增强投资组合的多样化从而分散投资风险。
    表1.MSCI美国REITs指数与上证综指和S&P500的相关联度
    由于房地产的固有特性，使得其投资周期长，变现能力差，因此广大公众难以直接进入房地产领域投资。房地产投资信托基金的引入，使得房地产这种难以交易的资产类别可以既在一级市场流通，又在二级市场进行交易，从而解决了直接投资房地产的流动性问题，给中小投资者在房地产行业提供了广阔的投资机会。
    由于法律规定房地产投资信托基金必须将90%以上的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，这使得REITs的股息支付比例较高，也在一定程度上就限制了管理层将多余的资金用于对投资者没有意义的活动，从而降低了委托代理的风险。
    此外税收优惠也是REITs对于投资者最大的吸引力之一。首先，REITs具有避免双重征税的特点。由于REITs属于利润传递机构，其经营利润大部分转移给REITs股东， 因此，REITs可以避免公司所得税。另一方面，REITs支付股利时具有递延纳税功能，这也成为了许多投资者投资REITs的主要原因之一。
    2.对房地产开发企业的意义
    REITs的引入有利于优化商业地产企业的资产负债结构。高债务结构抑制了房地产公司的财务灵活性，约束了企业的财务预算,给企业的资金链条产生了沉重压力。美国房地产企业历年资产负债率控制在40%至60%之间，欧洲企业在40%左右，中国香港普遍在15%至25%之间，而中国大陆的房地产开发企业的资产负债率在75%上下浮动。因此基于有稳定现金流入收入的REITs商业地产项目有利于提高商业地产企业的融资效率，实现房地产企业融资结构的多元化，优化企业资产负债结构，为地产开发商提供更灵活、更有效、成本更低的融资方式。REITs可降低商业地产开发商在开发前期对银行贷款的依赖，打开融资瓶颈，更快地过得基金回流，无需将物业分割出售，也能避免房地产开发企业双重纳税。
    表2.各国REITs对比

    3.对市场的意义
    REITs的引入及发展有利于我国房地产资本市场的形成与规范，有利于整个金融市场稳定发展实现良性循环。由于我国房地产业融资渠道单一，过度依赖银行体系，信贷政策变化和调整可能给房地产业的融资带来巨大冲击。推行REITs将有利于分散银行系统的信贷风险，也有利于将房地产行业发展所带来的回报与更多的投资中共同分享。同时，REITs的引进也有利于形成统一、规范的资源流通、市场优化配置的市场平台，推动金融市场多元化发展。
    二、REITs的中国之路
    与欧美以及亚洲部分国家（日本、新加坡等）相比，Reits在中国起步较晚，到2005年底才在香港有了第一支REITs基金。2005年11月25日，领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为了香港的第一支REITs基金。不到一个月，12月21日，越秀房地产信托基金在香港上市，成为第一支以中国内地资产为交易对象的REITs。到2005年底，香港共有3只REITs（领汇、越秀和泓富）先后上市，市值达到31亿美元，投资回报率为5%-6%。
    2006年，阳光地产、富豪酒店等REITs也相继在香港挂牌上市。2008年11月，中国房地产投资信托基金的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于2010年上市。2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规不完备，REITs一直未能正式启动。截至2010年6月，国务院先后批准了北京、上海、天津和广州作为首批REITs试点城市。
    2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首只以人民币计价的房地产信托投资基金。9月，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，完成合同备案，成为了国内首个REITs专户产品。10月26日，鹏华美国房地产基金开盘，成为中国大陆首只投资美国房地产的基金。而今年的7月8日，广发美国房地产指数基金作为国内首只美国房地产指数基金开盘，再次掀起了REITs在中国发展的浪潮。仅仅两天后，开元酒店地产基金也成功在香港上市，成为了中国内地首个上市的酒店地产基金。
    图1.REITs在中国的发展


我国REITs行业发展现状分析：http://www.tianinfo.com/news/news5866.html