较高的房价会使一个国家更为富裕吗？答案很简单：不会。如果存量房屋的市场价值上升，那么那些拥有它的人富了多少，另一些从他们那里买房的人就穷了多少。
价格的上涨只是把收入在居民中进行重新分配而已，主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手里。那么，为什么增长迅猛的经济体，房价往往持续飙升；而增长缓
慢的经济体，情况则恰恰相反呢？答案是，并非较高的房价使一个国家更为富裕，而是与之相反：国家越富，它的房价也就越高。在下图的9个国家中，有7个国家
在过去10年中，实际房价有相对强劲的增长。但在德国和日本这两个关键例子中，房价则有所下降。这两个落后的国家，也是同期内经济表现最差的两个高收入经
济体，而澳大利亚、法国、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国和美国的经济表现则较好，这并不令人感到惊讶。那么，为什么增长较快的经济体，房价就应该经历较为
强劲的扬升呢？随着经济活动的增加，稀缺土地的价值就会上升。更重要的是，较为富裕的人会花更多的钱，购买地理位置较好的房产。为了匹配调整缓慢的供给，
以应对需求的上升，需要这种有失比例的价格上涨。规划方面的限制，甚至可能会使供给方面的调整陷入停滞。然而，收入并不是左右价格的唯一根本因素。同样重
要还有家庭数量的增加。随着人们寿命的延长，规模较小的家庭变得越来越普遍，同时劳动力市场充斥着大量移民。信贷供应量的上升，以及名义及实际利率的下
降，同样会加大需求：前者使借贷难度下降；后者则推高了所有实际资产的价格。经济不稳定性的日益减弱，也会证明加大借贷的合理性。然而，实际利率下降所产
生的影响则难以说清：就其本身而言，它们会推高资产价格；但它们同时也表明经济增长前景欠佳，就此而言，会压低资产价格。周期性因素可能也会起作用。也许
事实证明，实际利率处于难以维系的低水平：如果是这种情况，在房价大幅飙升之后，可能出现崩盘。自我维系的上行螺旋（在经济周期的相反情况中，则是下行螺
旋）也存在一种风险：房价的上涨会导致更多的借贷和支出，加速经济扩张，进而进一步推高房价，如此反复。而当价格下降时，会导致房产价值下降、借贷和支出
收紧，同时，普遍出现的拖欠贷款现象，可能导致经济活动的萎缩和房价的下降。因此，房价是否已超越均衡水平是一个大问题。经济合作与发展组织(OECD)
在其2005年12月份的《经济展望》(Economic
Outlook)中表示，爱尔兰、西班牙和英国的价格被高估，但其它地区不存在这种情况。不过，英国经济学家在《金融时报》上撰文否认英国存在这种情况
[加文•卡梅伦(Gavin Cameron)、约翰•米伦贝尔(John Muellbauer)、安东尼•墨菲(Anthony Murphy)
在2006年3月27日表示：“房产悲观论者是错误的，但有他们的想法也值得参考。”
]在房价上涨速度远远高于基本收入增幅的地区，只存在两种可能性。要么价格已升至一个较高的均衡水平，在这种情况下，未来的买家不得不攒得更多、花得更
少。这种说法本身就具有重要的经济含义。要么价格已达到一个难以维系的水平，在这种情况下，实际价格将会下跌。而这会有更为重要的经济含义。未来将告诉我
们，哪种情况会在哪里发生——或许我们不久就会知道。