参与徽商银行IPO的真相：向社区服务商转型

◆万科参与徽商银行的IPO使万科成为徽商银行的最大单一股东，万科有望获得董事席位

万科公告将参与徽商银行在联交所的IPO，其中万科作为基石投资者将出资30亿港元左右，认购8.8亿股，将占到发行后股本的8.2%，有望成为最大单一股东，因原最大单一股东安徽国元控股股权占比将摊薄至7.8%。我们认为，由于徽商银行前四大股东均为安徽国资委旗下企业，可能被认定为一致行动人，从而万科难以获得控股权，但由于是单一大股东，万科将有望获得董事席位，对万科意义重大。

◆参与徽商银行IPO加速万科向社区服务商转型，而并不是简单的财务型投资

我们认为，市场对万科参与IPO的理解存在偏差，这不是一笔简单的财务型投资，而是万科加速向社区服务商转型的信号。万科目前在全国42个城市管理有5000万方住宅项目，涉及社区居民30余万户。公司这两年明确提出提升ROE而非利润率是公司的目标，盘活社区居民资源将是万科转型的一个主要方向，不排除万科会继续加强社区服务方面的投资。2012年是公司升级社区服务元年，2012年6月后相继推出万物仓（空间租用）、第五食堂（社区餐饮）、幸福驿站（生活服务电商），参与徽商银行IPO实际上有助于万科更好的理解和参与社区金融服务业务，不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破。