2007年房地产市场的状况及未来的走势

国务院发展研究中心市场经济研究所所长 任兴洲

 

 

下面我跟大家交流下今年的房地产市场的情况，因为我们市场经济研究所对房地产市场做了一些跟踪研究，对每个季度，对房地产市场发展的研究报告，特别是上半年我们受国务院的委托曾经对中国的住宅市场的发展做过一个研究报告，怎么看待我们国家的住宅市场，以及发展到现在，改革和市场发展怎么评价，我们完成了一个报告。在此基础上，我们和建设部一起对大家已经看到的，八月份已经出台的24号文，亲自参与了起早和调研，结果还是不错的。我就比较快的把情况和大家做个介绍，我想概括的讲三个方面。一个就是今年房地产发展的基本状况是什么，第二是今年的房地产宏观调控政策有哪些，我们以前有两个国八条，一个国六条，全年还有个十五条，今年好象没有集中的宏观调控的政策措施，但是今年的调控有哪些呢？我归纳了一下，政策梳理了一下，做了个评价，还有对明年的房地产市场怎么看，当然是我的一家之言。

 

 

2007年房地产市场的基本情况

10年来中国GDP同比增长幅度

我们用这个图来看，我们从96到06的十年间，整个的图是个V字型，98，99年是七上八下额时候，那我们用这个图看出来特别明显的经济增长，是从2001年到2002年，我们这一轮的经济的增长非常明显，从03年开始到去年四年10%以上的增长，那么新议论的经济增长的周期非常的明显。

前三季度房地产业市场运行情况和特点

第一个，今年前三个季度，房地产市场继续的快速发展，特别是增加值占GDP4.9%，同比提高0.2个百分点，增速13%,同比提高了5.9个百分点，是我们前三个季度里面增速最快的服务行业之一。9月份我们的国房景气指数达到了104.99，比八月份上升了0.51个百分点，比去年这个时候上升了1.85个百分点。从这个图上可以看出，从去年到今年，我们整个国房景气指数，到今年的2月份，3月份比较低的时候，因为那个时候政策还不是很明朗，受去年的国六条和国十五条的影响，但是到5，6，7八月份，景气指数又开始上升。

第二个就是房地产开发投资非常快，1－9月份，我们整个的固定资产投资是26%左右，但是前三个季度，全国房地产开发投资，完成了1.68万亿，同比增加了30.3%，比上年的额同期加快了6个百分点，很多人讲投资又在反弹，非常的明显，比今年上半夜也加快了1.8个百分点，其中还有个结构问题，就是商品住宅的投资同比增长了32%，因为我说的是大房地产的概念，其中住宅这一块增长了32.8%，比上年的同期增加了0.3个百分点，占开发投资总量的71.7%，这个市场是很红火的。结构有一定的改善，经济适用房投资增长了32.5%，是最近几年来增长最快的。我们从图上看出，东中部都在增长，但是增长最快的还是西部。

第三个就是商品房的面积大幅的上升，施工面积也在不断增长，前三个季度全国商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长了32.1%，就是销售仍然很旺盛，比上年快了21.6个百分点，去年这个时候因为有了国六条和十五条，但是今年来看，销售仍然很旺盛，9月末，商品住宅销售面积达到4.33亿平方米，规模仍然是很大的，九月竣工面积是两亿平方米，1到9月份，全国房屋的施工面积19.99亿平方呢，增长22.4%。施工面积和住房销售面积之间的增长显然还是有差距，所以供和求的问题还是比较明显的。蓝色的是竣工面积，是比较平稳的，虽然也有所上升，但是上升的幅度也不是特别大，但是我们看黄色的销售面积到07年以后迅速的上扬，看出来需求还是很旺盛的，供给也是有所上涨，但是增长的幅度有差距。

第四个特点就是房价上涨比较快，部分地区的房价涨幅仍然较高，这是一个老问题，也是在全国人民最为关注的，也是媒体上关注最多的就是房价问题。1－9月份平均的房价上涨了6.7%，但是9月份70个大中城市房屋价格上升同比上升了8.9%，9月份涨幅比上个月上升了1.7个百分点，环比上升了0.7。新建商品房同比上涨了10%，这块增长的较快，涨幅比上月高出了一个百分点，二手房也在上涨，但是同比上涨了7.6%，比一级市场要稍微低一点，但是也比较高，房屋租金远远低于房屋价格上涨，第三季度是3%，租金也在涨，但是幅度相对比较低。非住宅类的商品的销售同比也上升了7%，涨幅比上月高了0.8个百分点。说明除了商品房之外，其他的也有比较高的上涨，但是办公楼，工业存储用房同比只上升了0.3%和没有上涨。分地区看，商品房销售的价像深圳已经连续20个月同比上涨10%，其中9月份上涨了20.5%，北京已经连续十七个月涨幅超过了8%。再看二手房市场，特别值得注意的是二线，三线市场的涨幅，有些规模不是特别大的像襄樊，宜昌，长春都有比较大的上升，但是以前长春的价格一直是比较低的。

第五个特点是土地的购置面积大幅度的上升，土地开发面积有所回落，前三个季度完成土地购置面积2.83亿平方米，购置增长了17.8%，而上年的这个时期是下降的，所以看出今年的土地购置面积是较快的，另外土地交易价格也在快速上涨，第三季度为15%，为第一，第二个季度分别提高了5.2和1.5个百分点，土地价格的上涨也是非常值得关注的。

第六个是开发贷款的增速有所回落，购房贷款的增速加快，所以为什么央行对这一块非常关注呢？这因为结构在发生变化，余额已经达到了4.62万亿人民币，同比增长了29%，房地产商业贷款，其中房地产是1.76万亿，但是购房贷款前三个季度是2.86万亿，比年初增加了5900多亿元，增长了31%，购房贷款上升的比重还是满大的，增幅比较大。购房贷款的风险已经有明显趋势，第三季度，央行的关于货币市场的情况的分析里面，提到了违约的风险已经有抬头的趋势，一旦房价有大的波动来看，银行的贷款的风险是在增加。

第七个是利用外资也有较快的增长，因为现在利用外资，我个人认为没有办法完全统计，能够统计的是现在利用外资在房地产投资仅为1.7%，这是官方统计的，但是今天吴老师也讲的，有很多热钱进来，投到这里面我们是没有办法统计的，但是比上年同期增长了63%，集中在像上海这样的大城市。不是平均分散的，而是投资在上海，北京这些房价炒作空间大的城市。

第八个特点就是商品房的空置率在下降，到9月末商品房的空置率下降了2.4%，空置的商品住宅下降了11.6%。

小结

2007年房地产市场继续快速增长，结构上有一定的改善，但是这几年存在的问题仍然在继续，有些仍然有加剧的趋势，比如说房价。住宅供应结构性的矛盾还依然突出，部分房价持续上涨，增幅在扩大，抵押贷款增长很快，违约情况有所抬头，这些风险隐患增加，都值得我们给与更多的关注，我们看数值和绝对值规模以外，觉得还看一个趋势，这些会影响到明年我们房地产市场的情况和我们政策的一些出台依据。

 

 

二、2007年房地产宏观调控政策及其效果

年初的我们判断今年重点在于落实和执行力，但是我梳理了一下。今年虽然没有集中出台，但是还是有一些调控措施，我觉得今年的调控可以分为三个大的部分：

第一，主要针对房地产市场的调控，就是政策指向性非常明显的，只是一大类。第二大类不是针对市场，而是针对低收入者，住房保障问题的，也是住房调控政策非常大的转变，这是今年最为突出的，我们的住房保障体系有了进一步的额强化。第三个大的调控，不是针对房地产市场的，但是对房地产市场产生了非常大的影响的，比如说加息，存款准备金率提高，还有其他的治理流动性过剩的措施。直接对房地产市场产生了影响，可以说是对整个宏观经济调控的措施。

（一）对房地产市场的调控政策措施

第一个是主要针对房地产市场的措施，首先是针对房地产开发领域的“一费二税”政策，在今年的一月份就提了出来，所谓的一费二税就是今年一月份，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业的土地增值税的清算管理的有关问题的通知》，对于开发企业的增值税的清算办法做了个明确。原来是注册税务登记的公司清算的，这一次变成了单个项目的清算，方法有变化。还有就是城镇土地适用税税额的标准，在98年颁布的基础上，平均提高两倍，使用税的税额标准。第二个新批准的土地建设用地土地使用费的征收标准在原有基础上提高了一倍，政策证实实施从一月一号开始，所以这样笼统的叫做“一费两税”的政策。目的是通过调整税费，加强对房地产的宏观调控，加大开发商的成本，压缩其高利润空间，配合以前出台的，就今年加大了房地产开发领域的调控。

第二，今年炒的沸沸扬扬的针对住房消费领域的政策，第二套住房的贷款的首付提高到40%，我想到现在讨论还在持续。中国人民银行在9月27号下发了《关于商业房地产信贷管理的通知》，投资性购房的比例，加大投机购房的成本，那么效果有一些，综合调控的作用有没有还是要持续下去看。但是更多的是心理方面的影响，各个商业银行对什么是“第二套住房”还有不同的解释，特别是很多外资进来的银行，对第二套住房非常宽松。所以这样下来使得这个政策的效果已经有了很多变数，但是还是心理上有很大的作用。

第三个是针对土地市场的调控，今年的1月22号，国土资源部下发了《关于调整报国务院城市基础建设国务院审批方式的有关问题的通知》，土地建设的范围原来由国务院分批次审批，农业用地征收调整为每年省级人民政府汇总后一次申报，而且加大了对省级政府的问责制，原来中央对下面的情况也没有办法全面去了解，但是现在如果省里要报的话省里就得审查。把关口调整到省里面，这是对土地的控制，另外出了问题，问责的责任也到了省里边。另外，8月份五个部门联合发出了《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，这五个部分共同决定集中半年的时间在全国开展土地使用权转让清理工作。我们可以看到，对整个土地调控的工作也加大了力度。还有就是国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》，就是说11月1号开始，受让人必须付清整宗地的全部土地出让金，才能领取国有土地出让地的使用权证。所以这方面招拍挂土地的使用权，能拿到使用权的成本条件都提高了。另外一个媒体报道我也看到了，相对比较准确，报批所有土地核减的面积占到了31.8%，就是说所有报上去的已经砍掉了三分之一。我想对土地市场的目的是中央政府对进一步强化对土地的管理，有效阻止有些企业蓄意屯积土地的行为，确保十八亿亩的土地“控制红线”。这两天看广州好多的土地按照规定给收回来了，土地的规模还不小，加大了这方面的控制。

第四个是针对房地产的市场秩序的调控，今年1月22号建设部和央行《关于加强房地产经济管理规范和交易资金账户管理交易方面的通知》的规定，对于经济管理这一块加大了管理的力度。另外三月由建设部和国土资源管理等部门联合开展对房地产治理专项整治，强化房地产市场的监管，而且这项检查和监管一直持续到明年的三月份，一直持续到明年三月份，对这个房地产市场进行监管。

第五个今年的宏观调控是针对外资对房地产市场炒作的一些调控，我们实际上对外资的调控，这两年一直有措施，06年建设部出台了《关于规范房地产外资准入和管理的意见》，今年3月份，商务部发表了2007年全国外商投资指导性意见里边，明确指出，采取有效措施，严格管理外商投资房地产。我们看出来，美国在降息，我们在升息，大量的热钱还在不断进来。虽然不知道这些调控措施能起多大的作用，但是应该讲加大了力度，目的是为了限制炒房买房通过不合理的方式投资到房地产。

第六个就是关于其他方面的住房调控措施，比如说住房建设规划，建设部强调了地方对上边报送的年度规划的问题，规划上面要检查结构，多少用于经济住房，多少用于廉租住房，小户型的，高档的各有多少都要有说明，然后政府的相关部门来进行调控，另外今年最重要的是关于物业税，今年国家下发了07年的全国税收工作里边研究物业税的方案列入到2007年的工作范围，特别是2007年的9月上旬，这是对今年的很多购房人的心理产生了很大的影响。税务总局和财政部创建了符合我们国家国庆的模式和软件的设计，到03年底，对北京，江苏，深圳六个城市进行试点，当然还是空转，今年又加了四个城市来模拟评税扩大试点。还有人讲到真正出台物业税还有很多的工作要做，还有很多需要研究的东西还有待完善，但是我觉得这样的一些信号，对心理的应影响还是满大的。

（二）住房保障政策的强化

第二大类是对住房保障措施的强化，今年八月份国务院《关于解决城市低收入家庭住房的若干意见》（24号文）第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度，明确是廉租房的地位，以其为核心确定我们国家的住房保障体系，而且对我们国家住房保障的思想，目标，保障范围，性质，标准，方式，资金来源，特别要求等等，做了非常详细的规定。不仅要求廉租房，经济适用房，而且对那些棚户区的改造，对更加特殊的群体的保障也列入到议程里面，都做了详细的说明。所以住房保障措施的强化是一大亮点，凸显了以人为本和构建和谐社会的理念，也是关注民生，关注我们最弱视的一些群体提出了居者有其屋。为什么住房保障的强化是改革的措施呢，我向一方面是因为改革的深化，是对发展住房人事的深化，就是说我们不是所有的问题都能通过住房市场来解决，任何一个国家肯定有一部分人不能通过市场去解决，一定要政府用公共政策，用你的保障援助和补贴政策去解决，只不过是方式和力度不太一样而已。不仅仅是解决了这部分人的问题，对整个房地产市场也起到了很大的作用。对于具体的方法也有了非常明晰的解决办法。比如说北京市加大了对住房保障政策的研究，9月底北京出台了经济适用房的管理办法，怎么申请，怎么核准，怎么确认，怎么公示，怎么发放，怎么论后，一系列的程序和标准都出来了，已经开始申请了，而且建立了北京市区县以及街道，还有包括乡镇住房保障管理体系已经基本建立。

（三）经济宏观调控措施对房地产市场的影响

第三大类不是主要针对房地产市场，但是对它产生重要影响的调控措施，比如说针对CPI的大幅上涨的连续加息政策，到8月份打到最高6.5，我们不去讲是不是通货膨胀，我们只讲面对这样的CPI的大幅上涨，和投资偏热的问题，连续的加息，今年的五次加息，而且一年期的基准利率，到了9月15号的已经提到了3.87%，贷款的基准利率达到了7.29%，公积金的贷款利率上跳了0.18个百分点。五次连续加息不只是针对房地产市场，但是无疑对整个市场上的资金产生了非常大的一种调控，当然也会对房地产市场产生一定的影响。关键是对未来预期和心理上的影响。还有个措施是提高存款准备金率，1月到11月份，除了3月和7月没有外，每个月都有提高存款准备金率的措施，那么当然达到13.5是历史新高，这也足以看出中央政府对流动性过剩，投资过热采取了比较大的措施，这些对房地产市场也有了一些影响。

调控政策效果：

那么这些调控政策又没有影响呢？现在说还为时过早，还要再继续看下去，甚至到年底才能看出一定的效果，10月份北京的住房销售量下降了20%，上海10月份新房销售比上年下降了近两成，广州下降了18%，应该是综合调控措施的效果，更多的是心理方面的效果，同时房地产涨到了这样的幅度，也有一定的影响，另外贷款方面的控制等。

小结

我们做一个小结，07年度还是出台了一些房地产市场的政策，或者是有影响的调控措施，有的是有了一定的成效，但是是否能持久，我们要继续看下去。第三，明年既有促进房地产市场发展较快的因素，同时也有在一定程度上抑制它增长的因素，促进的因素分析下来，一个是投资规模很大，新增投资也很大，因为惯性的作用，到明年的规模也不会小到哪里去。而且房地产投资仍然保持一定的水平，所以今年整个的增长投资不会一下子就下来，那叫做硬着陆，是硬伤，对整个经济的损失是很大的。第二个是信贷大幅度的扩大，使房地产企业自有资金的积累以及贷款所能获得的贷款应该说还是比较宽松的，我想起码到明年上半年，这样的趋势不会有大的改变。另外外资还是以各种方式进入，使房地产投资具有比较充裕的资金支持，不管是来自哪里，有一些是直接上市的公司，那么像美国降息，大量的热钱找出路，对我们还是一个很大的威胁。再一个就是奥运的刺激，明年召开奥运会，仍然对房地产投资和建设有很大的促进作用。

 

 

三、对明年房地产市场的展望

2008年，对于房地产市场而言，即有促进其继续保持较快增长的因素，也有抑制其过热发展的因素。

（一）促进房地产市场保持较快增长的因素

连续几年的投资，特别是2007年新投资项目增加，影响到2008年的房地产建设规模仍很大。流动性过剩和信贷大幅扩大，房地产企业自有资金的积累和外资以各种方式的进入，使房地产投资仍具有较充裕的资金支持（美国降息，大量热钱找出路）。奥运会的召开仍会对房地产投资和建设仍有较大的促进和刺激作用。资产价格上涨导致房市、股市等资产投资较热，也将促进房地产市场的活跃。 2008年，对于房地产市场而言，即有促进其继续保持较快增长的因素，也有抑制其过热发展的因素。

（二）影响和抑制房地产市场过快增长的因素

 宏观调控政策的完善及已出台政策得到落实和新出台政策的叠加效应将日益显现，将促使房地产热一定程度地降温，将使投资增幅有所回落（四季度部署全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨）。保障性住房开发规模增加，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例增加，将分流一部分市场需求，改善供给结构，有利于房价趋稳。由于多种调控政策的作用，使消费者的消费心理和消费预期有所变化，投资（投机）需求在一定程度上将被抑制，消费者将变得相对理性。宏观其它调控政策，如加息、存款准备金率的提高等都会对房地产市场的供求产生影响。对房地产市场秩序的治理和整顿，将对违规操作、哄抬价格、捂盘囤积等行为起抑制作用。

基于这样的分析，2008年房地产市场的形势大体是：

投资增幅会有所减缓，但仍将在较高位。房价大幅上涨势头能得到一定程度的遏制。多层次住房供应体系会进一步形成，供给结构会进一步改善。住房保障政策会得到较大程度的落实。当然，2008年房地产市场形势关键还取决于整个国民经济的运行情况和宏观调控政策的力度和执行力。

 

 

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