2014.5.29-房地产-海通证券

主要内容整理：

总的来说：

观点：

1、  短期来看，基本面数据差（土地和销售双向看淡），制约本轮的反弹。

2、  中长期来看，首套房按揭利率上浮，利空。

3、  政策上，双向调控与利率上浮冲突。双向调控受利率上浮制约，房价上行有压力。

4、  接下来的机会：中报期：中报的改善，以及未来5、6月份数据的改善（去年同期基数低）

数据的理解：

1、  统计局数据有滞后性，只能用来定调；关注两个指标：销售面积，土地成交面积（周度数据，中国指数研究院），销售是先导。

2、  统计局的施工（新开工、施工、竣工）和土地数据有偏差，可以作为相互间的印证不错，不能依赖。

3、  各数据的相互间的逻辑不仅仅是由商业活动本身决定，会有政策上的扰动。

标的的涉及：

推荐

大的：万科A：逻辑：30周年，有业绩动力，并会有大股东注资等一系列行为。

小的：莱茵置业：逻辑：转型地产公司，转型LNG液化气站。风险：业绩的增长依赖于加气站的落实，加气站的落实今年滞后。

非上市的：蓝光地产：周转快，规模扩张快，成长性好。

其他的：

1、  不扩大规模，只是囤地的，例如：宋都股份、广宇集团等。

2、  园区开发类：无业绩增长的空间，只能等政策。（与之前光大的一致）

观点部分的具体分析支持：

1、  基本面数据上土地与销售双向看淡。出现负增长（历史上近三年只有12年中出现过负增长，当时主要由调控导致。）

2、  本轮短期反弹受3点制约：1、土地市场成交受制，开发商开始看空，与第一次的反弹（1、2月）时情形相反。2、本轮反弹兑现一季报，一季报负债上升营收下降，不及去年年报。3、无强势概念，第一轮反弹（1、2月）依赖京津冀地区概念。

3、  利率上浮：现在政策出现了矛盾，李的双向调控与习的新常态矛盾，利好兑现成疑，首套房按揭利率上浮限制刚需，限购等政策释放的是高收入人群的购买力，但投资性需求向刚需的转换困难（与之前光大一致），从而有实质影响。

4、  以往当基本面向下时，会有政策上的预期和落实来向上提升；而现在习的政策不引导，仍需等待。（之前光大的看法是：长期的发展趋势是政策会逐渐退出）。