行政中心设在哪里，哪里就会拥有更好的公共服务，而公共服务的投入，包括交通设施、学校、医院、公园、博物馆的供应等，会积淀为这一区域不动产的价值，并生成不动产的价格，变现为不动产持有者的财产性收入。中国目前对这一财产性收入尚未开征不动产税，在城镇化过程中，伴随着房价的上涨，不动产拥有者便能切割到巨大的发展红利。

                于是，我们就能理解人们为什么要去竞争保定的房子了——如果“政治副中心”属实，那里的公共服务投入必然呈现跨越式增长，当地的不动产价值必然获得巨大的增长空间，不动产持有者必能切割到巨大财富；“政治副中心”不属实也没有关系，因为中国尚在城镇化过程中，这个过程的本质就是政府在持续地提供公共服务，这必然会提升不动产价值，并“自动”向不动产持有者分配利益。由于没有开征不动产税，在这个阶段，任何把钱变成房子的行为都能不劳而获。

                所以，以逐利为天性的资本进入了保定的房地产市场。虽然“政治副中心”只是一个噱头，但京津冀一体化已进入高层视野，这意味着这一地区的基础设施等公共服务的投入存在高增长预期，对保定这样的京畿城市来说，不动产增值空间可想而知。

               中国城镇化面对的一大问题是，城镇化在向不动产持有阶层持续地输送利益，政府却不能像欧美城市那样，通过不动产税持续回收公共服务投入，这加大了阶层分化，还对京津冀协调发展这类区域性问题的解决构成挑战——因为没有开征不动产税，中国的城市政府缺失了与自己的事权（公共服务）相匹配的稳定的税收渠道，其主要收入，一靠卖地，二靠产业。这使得城市与城市之间无法实现水平分工。工业即便有污染，天津得搞，河北得搞，北京也得搞，因为不搞，地方财政就难以持续。

                京津冀协调发展，从学界到政界呼吁了20多年，可雷声大、雨点小，症结就在这儿。这三个地方都要竞争产业，又必然是同构竞争，甚至是“你死我活”。在这样的情况下，京津冀如何协调得起来呢？

                并不是地方官员的觉悟低、素质差，乃是游戏规则使然。天津搞了汽车，北京接着也搞，而且能举出更加充分的理由：中央向北京市交办的“四个服务”中，头一个即“为中央党、政、军领导机关的工作服务”，这必须有充足的财力来保障，可中央未设首都财政，首都地区的公共服务主要由北京市政府供应，这意味着北京市必须做大经济规模以充实财力，这样的话，北京还有什么产业不能搞？

                于是乎，北京成了万能之城。1990年代，全国统一划分的工业部门有130个，北京就占120个，为世界各国首都罕见。北京的重工业产值一度高达63.7％，仅次于重工业城市沈阳；进入新世纪之后，尽管搬迁了首钢，北京市还得把做大产业规模作为一个重点。有关部门去年的调查显示，北京市工商用地两者总比重已达到22.9%，其中工业用地占19%，商业用地占3.9%，远高于国际大都市（包括大伦敦、纽约市、东京都、大巴黎地区）5%~12%的工商用地总比重。

                面对如此情形，不改变游戏规则，仅以行政力量来推动北京城市功能疏解、京津冀一体化，必面对许多困难，最大的困难就是这三个地方很难心往一处想、劲往一处使。

                像北京这样的城市，有这么好的公共服务设施以及如此丰富的历史文化资源，不动产的价值能够获得如此充分的保障与提升，开征不动产税则可解决大问题，它还需要如此竭泽而渔般地与天津、河北进行产业竞争吗？

                所以，观察京津冀一体化，一个很重要的看点是：不动产税（即房地产税）的开征已被十八届三中全会《决定》列入顶层设计事项，它将如何作用于区域发展的国家战略？此乃中国新型城镇化能否“脱旧入新”之关键。（完）