<font color="#0909f7" size="6"><div class="t_msgfont" id="postmessage_41768">用铜的价格买金子才能稳赚。用铜的价格买了砖头是搏傻。有侥幸的赌博心理的人是赌徒。投资应该先算一下细帐。20种算法的计算结果，都是房价必跌：<br/>1. 算成交量，房价必跌。价可骗人，量不骗人。有价无市之时，就是即将退潮之时。本来每天挂牌卖出量8000套 / 每天成交400套 = 20倍的待卖率。高位遇到调控，空方持币观望，挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。既然认为房价还要涨，那么多军就赶紧带头买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出10套，分明是刚需在买。怎么多军都不买啊？你多军不买就算了，干吗忽悠空军去买呢？大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。<br/>2. 算买房投资收益率，房价必跌。目前债券型基金、打新股和银行理财产品年收益在10％以上.100万的房子年租金3万，扣除折旧和其他费用后租金收益2万元，只有2%的回报。如果回报要想达到10%,则租金要升高到1.2万，即每月10000元。租房客是非富人，在样样都涨只有工资不涨时连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租不涨拉了房价的后腿。结果只能是房价下跌一半到50万元,这样一来目前2万的租金收益也只能维持4%的回报。<br/>3. 算市盈率，房价必跌。目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。一般的实业投资5年可收回投资。2008年买房，可能5年内无法赚到上涨的差价，只能赚租金。100万的房子年租金只有3万，扣除折旧和其他费用后收益2万元。100万的房子 / 2万元 = 50年可回本（市盈率50）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，房价如何涨？。<br/>4. 算房价收入比，房价必跌。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对<span class="t_tag" href="tag.php?name=%B7%F2%C6%DE">夫妻</span>大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。新房平均价12000元* 90平米 / Y市平均家庭收入（含灰色）8万= 2007年底Y市的房价收入比为13.5。假如房价再涨1倍，房价收入比为27。22岁 + 54年 = 全市平均全家为了房子需工作到76岁。所以房价不可能再涨1倍了。米国人均生产总值是4万米元，我们国家不到3千米元，而我们大城市的房价跟米国大城市的单价差不多了。目前一二线城市的房价收入比大多在13以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果<span class="t_tag" href="tag.php?name=%C2%D7%B6%D8">伦敦</span>(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在<span class="t_tag" href="tag.php?name=%CA%C0%BD%E7">世界</span>上最大的地产危机”。<br/>5. 算是不是“最后一棒“。房价必跌.2008年初，你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2009年初你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25％。2万 * 1.4 = 2010年初李四拟以2.8万卖给王二。到2010年初，房价在连跌三五年之中。李四在买前想：王二不肯接手的话，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。<br/>6. 算通货膨胀率，房价必跌。通货膨胀率高的后果是既然我做实业不如炒房，就卖厂撤资去炒房。后果是成本大增，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业回老家，<span class="t_tag" href="tag.php?name=%C7%F3%D7%E2">求租</span>的人少了。后果是工资不涨样样涨，租房人的支付能力下降了，你提租价我就合租，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。如果通货膨胀率高于10％，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到8％以上了，房租收益还是2万，房租收益率就下降为百分1。房租收益率只是钱存银行的8分之1。买房吃亏，房价就跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位<span class="t_tag" href="tag.php?name=%CF%E3%B8%DB">香港</span>人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!<br/>7. 算汇率，房价必跌。如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用40万元人民币买入80平的二手房。如果现在要买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明，在人民币的升值时买房是很吃亏的。<br/>8. 算其他投资方法的收益，房价必跌。条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。房价涨幅26％的话，炒家只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗<!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->
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