科普下二手房的相关知识，其实也谈不上科普，就是尽其所能，把自己掌握的房地产知识做个总结而已。希望大家看完后，有所收获，不要再被售楼小姐忽悠了。
　　
分为几个大块为大家介绍
　　
一、房地产基础知识
　　
1房产市场知识
　　
2房屋分类
　　
二、房地产常用名词
　　
1更名
　　
2过户
　　
3网签
　　
4产权
　　
5五证二书
　　
三、二手房选购注意要点
　　
四、基本费用清算

一、房地产基础知识
　　
首先，我们要了解一些名词房地产市场、房地产、房地产市场分级、二手房
　　
房地产市场：以房地产为商品的市场
　　
房地产特点：供给有限、不可移动、价值量大、易受影响等
　　
房地产市场分级：一级 国  家----开发商
　　
二级 开发商--- 客 户
　　
三级 客  户-----客 户
　　
二手房：非房地产商出售的由房屋产权人或者购买人转让的房产，包括已取得权证的和尚未取得权证转让的房产。其中包括房改房、自建房、拆迁房、经适房、商品房。
　　
我们生活中较为常见的就是商品房和经适房。
　　
其次，我们要了解我们日常生活中有哪些房屋
　　
1商品房：经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。它是开发商建设的供销售的房屋，可以办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房
　　
（ps:商品房有个人产权，可以更名或者过户）
　　
2经适房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房的单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性的商品住宅
　　
（ps：只有居住使用权）
　　
3房改房：又称已购公房，是城镇职工根据国家的房改优惠政策购买的住宅，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权
　　
（ps：房改后，可以过户）
　　
4拆迁房：政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置的房屋
　　
（ps：有个人产权和集体产权两种，而且拆迁房很少有办房本的，给大家办了房本，那剩下的开发商的楼盘卖给谁？）
　　
5自建房：居民有特殊的宅基地来建设自己居住的房屋
　　
（ps：无产权哦，大多是农村中那种自己盖的房子）

二、房地产常用名词
　　
1 更名：简单的说就是房本未下来到房地产开发商或者物业处进行房子名字的更换
　　
2过户：房本下来之后，到房管局进行名字的更换
　　
3网签：在房管局登记备案，并且能在网上查到的房子
　　
这里要注意下，咱们日常生活中经常会听到更名和过户这两个词，虽然它们都是进行名字的更改，但是去办理的地方不一样，而且费用也不一样。
　 　
4 产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地 使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。
　　
这里要注意的是大小产权的区分
　　
大产权：100%产权且五证齐全
　　
小产权：非100%产权或五证不全
　　
买房的时候自己心里一定要明白自己所买的房子是大产权还是小产权
　　
5五证二书
　　
五证 ：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房出售（预售）许可证、国有土地使用证
　　
二书： 商品房使用说明书、商品房质量保证明书
　　
三、房屋选购要点
　　
1.朝向与角

1、朝向与角
　　
大家都知道中国是北半球的国家，所以太阳正午是出现在正南方向的，所以我们房子要想光照好就得是坐北朝南。

　　金角：东南
　　银角：西南
　　铜角：东北
　　铁角：西北
　 　
东南，这是最理想的朝向，因为东南向的从日出开始就会照到太阳一直到日落，楼层好的话，到了冬天太阳都可以照到被子上，一天都是暖洋洋的，如果楼层低的 话，也可以照到，只是照的时间短一些，西南朝向，比东南略差，但是也不错，午后太阳往西边照的时候，可以接受直射。但是东北和西北朝向的基本无直射，有也 是夕晒，属于冬天往死冻，夏天往死晒，所以买房子的时候注意朝向问题。
　　
（这里说的朝向是指窗户对着的方向，不是门对着的方向）

其实实际生活中很少能买到正南的房子，那是因为实际生活中我们的房子朝向不可能真正的坐北朝南，尤其是高层建筑和那些围湖而建的房子。高层的话，它要照 顾周边建筑，而围湖的建筑因为要建设湖景房，所以它是以湖为中心而建，所以房子的朝向会发生改变，再购买房子的时候自己要留心，要细看沙盘和它的户型图。 尤其要知道整个儿楼盘中房屋坐落位置和楼间距。
　　
这里补充几个基础知识，在户型图中A 代表卧室B代表厅C代表卫
　　
例如:   2A+1B+1C 就是说2室1厅1卫

还有大家可能经常听到复式、跃层、错层等名词现在给大家补一下
　　
1复式：
　　
复式楼也叫复式住宅
　　
复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。
　　
优点是：
　　
（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；
　　
（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；
　　
（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
　　
不足在于：
　　
（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；
　　
（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；
　　
（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下
　　
两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。
　　
错层：错层指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅（其实就是利用高度划分功能区）
　　
这里要注意：复式和跃层是不一样的！最大的区别就是楼高！复式一般3.3米而跃层高达5.6米，而复式只是上下有个隔断，跃层相当于一个楼层里的内部小二楼！不要听信售楼小姐的复式小跃层，跃层就是跃层，复式就是复式!

Ps:不管是复式还是跃层计算面积都是以最底一层的面积计算，也就是说，复式里隔出的二层面积不算，跃层里的二楼面积也不算，只算一层哦！

还有一些被售楼小姐经常挂在嘴边的绿化率、得房率、日照间距，楼主也为你一一解答

1.绿化率：是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比
　　
2.得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
　　
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
　　
销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。
　　
得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积
　　
得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
　　
3.日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离
　　
Ps： 我国规定，冬至日时，光照时间不得少于2小时

4.公摊率：摊率是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率 公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑面积之中所占比例。
　　
公摊率=总公摊面积/总建筑面积
　　
公摊面积：公用建筑面积[1] 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

Ps：公摊面积其实其实和自己购买的房子面积挂钩，面积越大公摊面积也越大

5.有时候售楼小姐做回访的时候会说几通几平，下面给大家科普下
　　
三通一平：路通、水通、电通，土地平整
　　
七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整
　　
九通一平：通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力、有线电视以及土地自然平整
　　
楼主可是给大家科普了哦，别到时候售楼小姐一打电话，你要是还懵掉就不能怪楼主了。楼主已经尽力了！╮(╯▽╰)╭

刚刚有朋友问到贷款，那在这里就普及一下贷款知识

1贷款分类：抵押贷款、公积金贷款、按揭贷款

抵押贷款是买 房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此 项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前， 事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理
　　
按揭贷款：按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取 得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才 能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由 按揭人(买房者)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的 购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。
　　
公积金贷款：公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限 以上（各城市的期限不同）的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。其贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期 以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人 同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权 证、土地使用证、公积金缴存的证明等

以上都是百度词条哦，因为具体贷款操作是由信贷部直接操作的，楼主知道的也只是大概流程

贷款手续：
　　
工资证明（半年）+银行流水（半年）+身份证+户口本+婚姻证明（包括结婚证、离婚证、如果单身须到公安局办理单身证明）
　　
注：1.如果是外地人，还需要提交13个月当地的纳税证明或者社保证明哦
　　
2.抵押贷款最高期限为10年，剩下最高期限为30年（不是你想贷多久就可以贷多久，银行会根据你离法定退休年龄还差多少年来决定）

下面楼主要科普重点了！重点重点！
　　
二手房费用清算

三、二手房交易全套费用清算
　　
因为楼主自己是做二手房交易的，所以帖子里更多的事科普二手房相关知识，现在讲一下二手房费用清算。如果你是在房屋中介公司买的二手房，到时候你需要交纳如下费用的哦

中介费+房管局费用+物业配套费+地税局费用+贷款代办费

Ps：如果中介可以办贷款就自己办，自己实在办不了再委托中介，因为中介会收取贷款代办费，我们当地收取的费用为贷款额度的3%

1、中介费：这个看你选择的中介公司，一般是售价的1%收取（中介费物价局是有规定的哦）
　　
2.房管局费用：135+房屋面积*6
　　
登记费（工本费）：80元
　　
交易手续费：房屋面积*6（这里的房屋面积是房本上的面积哦）
　　
查档费：30元
　　
印花税：5-15元（15元封底哦）
　　
测绘费：20元（这个就是房本后面附带的那张房屋示意图，20元一张，你可以想要几张要几张，但是要那么多也没用O(∩_∩)O哈哈~）
　　
房管局实际费用：135+房屋面积*6
　　
配套费（土地维修基金）
　　
多层：平米数*50
　　
高层：平米数*90
　　
Ps：楼主刚刚有科普高层和多层哦！不知道的同学给我自动面壁去！小于等于7层的就是多层，大于7层的就是高层了。算配套的时候要懂得尝试哦（根据天涯网友冷眼看烟花s材料整理，仅供参考。）