 电商发展、产业转移以及政策落地，推动物流地产投资机会来临。宏观面，国内仓储业投资占固定资产投资比例逐年上升，原因在于：（1）电商规模持续扩大，近五年线上零售额复合增长率42%，带动快递业务量连续三年增速超过50%，并推动仓储业的需求；（2）经济结构转型背景下，东部沿海地区产业向中西部产业转移加速，产业战线转移及拉长催生工业物流需求；（3）行业政策持续落地，今年6 月国办提出到2020 年基本建立现代物流服务体系。微观面，海内外各路资金大举抢滩物流地产市场：阿里巴巴投资千亿元建菜鸟网络，平安不动产宣布已累计投资30 亿于物流项目，万科签约廊坊项目进军物流地产等。

 物流地产供需缺口巨大、租金回报率可观，仍处朝阳行业阶段。从需求端看，零售行业对优质物流仓储的需求持续放量，从电商和保险近年来大力投资可见一斑；从供应端看，目前存量高标准仓储设施仅1,300万平米，占比全国近7 亿平米仓储面积的2%，同时中国人均仓储面积也仅是美国的1/12；从价格端看，全国优质仓储物业的供不应求已推动平均租金已连续18 个季度上涨，且网购规模越大的城市租金涨幅越大。据CBRE 统计，普通物流设施的回报率达6.5%-7%，优质仓储的回报率达8%-11%。

 中国物流地产之巨头–普洛斯，海外资本抢占国内市场先机。由新加坡主权基金控股的普洛斯持有中国760 万平米的仓储物业面积，市场份额高达59%，物业出租率达90%，电商客户比例从四年前4%上升到25%。从财务角度对比国内开发商，普洛斯的优势表现在：（1）高利润率体现租赁优势；（2）确认当期物业升值收益；（3）资产回报率渐超开发商；（4）低负债率降低财务风险。