香港万得通讯社报道，德银近日发布研究报告称，中国居民住房负担能力持续改善，后续将释放更大需求，第四季度整体楼市将好转。


德银调查发现，基于月供压力，过去六个月来中国整体住房负担能力持续改善，远低于1月5日以来的历史平均水平。住房负担能力改善的关键原因在于：一方面，自4月以来，大多数城市的房价开始下跌，而收入持续积极增长；另一方面，7月贷款利率开始下调。德银预计近期贷款利率还有更大下调空间，随着经济改革深入，收入增长也会保持稳定，有利于最终用户更好地释放需求。


大多数二三线城市的住房负担能力乐观，一线城市仍显紧张


德银调查发现，不同城市的住房负担能力有所差异。总体而言，一线城市的住房负担能力仍显紧张（月供占家庭月收入比例明显过高）。一线城市紧张表明，近期不可能取消限购。相反，大多数二三线城市较为乐观（并高于历史平均水平），因收入增长积极。


收入增长积极


尽管中国GDP增速下滑，2014年上半年，接受调查的37个城市家庭可支配收入平均同比增长8.1%，增幅最大的为15.1%。可支配收入积极增长增强了住房负担能力，表明中国ZF的经济改革措施实际上起到了改善增长质量的成效。

观望心态消退


购房者的观望心态对2014年上半年的房屋销售影响较大。然而，央行近期放松限购以及开发商加大折扣力度，都使得购房者的观望心态开始消退。鉴于房价降低、贷款利率降低以及收入增加，住房负担能力改善将有助于最终用户释放强大需求。德银认为，楼市寒冬已过，第四季度整体楼市将好转。


政策环境放松和弹性定价支撑住宅销售复苏


房地产行业估值仍然较低——资产净值折价、市盈率和市净率都接近于或低于历史均值-1SD。德银发现，央行最近一次放松限贷之前，有降价意愿的开发商已经能够完成销售目标。因此，央行最近一次放松限贷将有助于真正刺激需求，进一步提振整体楼市信心。鉴于46个城市中42城已经放松限购，以及开发商加大降价力度，德银预计十一黄金周后房屋销量将强劲复苏。德银推荐买入中国海外发展有限公司、中建、华润置地、富力地产、招商地产、合景泰富和佳兆业，对世茂、恒大和碧桂园维持卖出评级。