商业地产供给阶段性过剩,高质量公司稀缺, 体验式地产和全渠道转型成大势所趋

经济刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进， 13-14 年购物中心供给大幅放量，虽然到2015 年购物中心供给将大幅放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区和不同业态分化严重的格局。目前行业分散化，高质量商业地产稀缺，未来整体收益率有望随龙头市占率的提升而上扬。从行业趋势来看,体验地产和全渠道转型将成为新一轮竞争焦点。

高效物业开发能力、订单地产模式、集团综合业态协同发展铸就了万达的辉煌

公司的核心竞争力主要有三点：高效的物业开发能力，通过设置351 个节点进行模块化管理保证了全国所有项目的有序进行，已完工70 个项目中平均建筑面积18.96 万平，平均建设周期仅2.16 年；首创的订单地产模式，施工前招商并按商户需求设计施工实现了“广场完工即全场开业”，自持物业空置率长期控制在1%以下，远低于同行；集团旗下地产、院线、百货、文化旅游等业态配合地产开发，形成了集团内部的高度协同。综合来看公司物业开发能力在行业内处于领先地位，但物业运营能力的相对不足成为未来限制公司估值提升的主要障碍。

公司顺应行业发展趋势，聚焦四个战略方向

万达商业地产将顺应行业发展趋势，核心战略聚焦在四个方向:即发展以第四代产品为核心的旅游文化地产；以家庭为单位聚客，着重发展儿童乐园业态；打造以线下智慧广场为基础的全渠道会员体系；以酒店为核心发展国际业务。我们对比研究了迪斯尼和圣淘沙的发展历程，东京迪士尼前期通过运营经验积累和人气聚集提升主题公园品牌价值，后期再通过零售、餐饮、酒店等毛利业态加大盈利，圣淘沙则是通过前期景区开发提升景区价值，后期再通过地产销售来获得超额利润，万达城则更像这两者的结合，我们认为公司第四代产品有望形成竞争壁垒，但从迪斯尼和圣淘沙的成功来看，核心仍在于公司运营能力的提升。

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